Mme Perrine Goulet (Dem) (DEM). Que le sans-abrisme soit un sujet dans notre pays ne fait aucun doute, qu’il s’agisse de mineurs ou de majeurs. Cependant, cette proposition de loi, telle qu’elle est rédigée, présente deux écueils. Tout d’abord, tune personne qui se présente comme mineure restera tout de même un an dans un centre d’hébergement d’urgence alors que l’enjeu est précisément, s’il s’agit véritablement d’un mineur, de reconnaître au plus vite sa minorité pour le placer dès que possible sous le régime de la protection de l’enfance. Ce texte, c’est le premier écueil, ne permet pas d’atteindre cet objectif.À mon sens, nous devrions plutôt travailler ensemble à réduire les délais entre le moment où le jeune conteste une décision de refus de minorité et celui où la justice est définitivement rendue. C’est la seule question à se poser pour protéger efficacement les mineurs non accompagnés dans notre pays : comment s’assurer qu’ils puissent jouir pleinement de leurs droits sans attendre un délai d’un an ?Le texte présente un deuxième écueil. Admettons que je sois un étranger et que je veuille venir en France. Tout naturellement, je vais me présenter comme mineur car je sais que pendant un an, je serai à l’abri. C’est humain, puisque c’est une garantie qui me sera offerte immédiatement. (Exclamations sur les bancs du groupe LFI-NFP.)
Mme Perrine Goulet (DEM). Je vous le répète, je suis très ennuyée face à ce texte et c’est bien pour cette raison que chaque député de mon groupe votera en son âme et conscience. C’est en effet une proposition qui part d’une bonne intention mais qui n’atteindra pas sa cible – au contraire, il y a même un risque non négligeable que les enfants soient en danger parce qu’ils seront en contact avec des adultes pendant trop longtemps. Et pendant ce temps, on n’améliore pas la situation des personnes non accompagnées réellement mineures puisqu’elles resteront encore un an en hébergement d’urgence avant d’être prises en charge par les services de la protection de l’enfance.Je vous le répète, je suis prête à réfléchir avec vous à la manière de forcer la justice à réduire les délais de traitement des recours formés par ces jeunes pour que ceux d’entre eux qui sont réellement des mineurs intègrent plus rapidement les services de la protection de l’enfance. (Applaudissements sur les bancs du groupe Dem.)
M. le président (DEM). M. Théo Bernhardt s’est inscrit pour le groupe Rassemblement national, mais il est absent.La parole est à M. Christophe Mongardien.
M. Christophe Mongardien (EPR) (EPR). Nous avons écouté le rapporteur et nous avons participé au bon déroulement des débats mais nous n’avons pas réussi à nous départir de la conviction que la solution proposée créera plus de problèmes qu’elle n’en résoudra. Nous voterons donc contre la proposition de loi.
Mme Hanane Mansouri (UDR) (UDR). Notre groupe votera bien sûr contre cette proposition de loi, déjà invraisemblable au départ, mais qui est devenue absolument terrifiante à présent qu’ont été votés les amendements de l’extrême gauche qui nous privent, si cela était encore possible, des derniers moyens qui restaient à notre disposition pour attester de l’âge d’un étranger isolé, lorsque la question se pose, le test osseux, le test dentaire et le test de puberté étant désormais interdits. Il ne reste donc plus aucune possibilité d’identifier un vrai mineur isolé. Ce faisant, vous détruisez purement et simplement la protection de l’enfance, déjà en proie à de graves difficultés. (Exclamations sur les bancs du groupe LFI-NFP.)Vous banalisez le mensonge envers l’État français alors qu’il se montre déjà largement accueillant. Voilà le message que vous envoyez, celui que l’on peut désormais arriver sur notre territoire, mentir sur son âge et prendre la place de ceux qui sont réellement des mineurs isolés. (Mêmes mouvements.)C’est un très mauvais signal, à n’en pas douter. Et n’essayez pas de faire croire, monsieur Boyard, que l’extrême droite organiserait le chaos migratoire : c’est ridicule car vous en êtes les responsables, et vous le savez fort bien.Si l’on veut vraiment se préoccuper du sujet de l’immigration en France, ce n’est pas l’accueil qu’il faut organiser mais les départs ! (Applaudissements sur les bancs des groupes UDR et RN.)
M. le président (DEM). Monsieur Bernhardt, je comprends bien que vous vouliez vous exprimer, maintenant que vous voici revenu dans l’hémicycle. Cependant, vous reprochiez à certains députés, tout à l’heure, de ne pas être là ; aussi serait-il paradoxal que je vous donne la parole alors que vous étiez absent au moment où je vous ai appelé. (Applaudissements sur les bancs des groupes LFI-NFP et SOC.)
Vote sur l’ensemble
M. le président (DEM). Je mets aux voix l’ensemble de la proposition de loi.
(Il est procédé au scrutin.)
M. le président (DEM). Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 246 Nombre de suffrages exprimés 244 Majorité absolue 123 Pour l’adoption 144 Contre 100
(La proposition de loi est adoptée.) (Les députés des groupes LFI-NFP, SOC, EcoS et GDR se lèvent et applaudissent.)
Discussion d’une proposition de loi
M. le président (DEM). L’ordre du jour appelle la discussion de la proposition de loi de M. Inaki Echaniz et plusieurs de ses collègues pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs (nos 2039, 2197).
Présentation
M. le président (DEM). La parole est à M. Inaki Echaniz, rapporteur de la commission des affaires économiques.
M. Inaki Echaniz (SOC). Le logement constitue désormais le premier poste de dépense des ménages français, qu’il s’agisse du remboursement de l’emprunt pour ceux qui ont eu l’opportunité de devenir propriétaires de leur résidence principale ou du montant du loyer pour ceux qui sont locataires. Les ménages y consacrent plus de 28 % de leur revenu, un taux jamais atteint jusqu’à présent.Dans ce contexte d’inflation constante, la proposition de loi vise à pérenniser et améliorer le dispositif expérimental d’encadrement des loyers élaboré en 2014 par la loi dite Alur de Cécile Duflot, appliqué sous le gouvernement Édouard Philippe avec la loi Elan, et qui prendra fin dans moins d’un an, en novembre 2026.Cette mesure est plébiscitée par les Français, qui y sont favorables à 87 %. Fait notable, 85 % des propriétaires sondés se positionnent, selon une récente enquête d’Ipsos, en faveur de ce dispositif, par ailleurs plébiscité par les maires de gauche mais aussi du centre et de la droite qui l’ont mis en œuvre. Ce texte a du reste recueilli le soutien de l’AMF – Association des maires de France et des présidents d’intercommunalité –, de France urbaine et d’Intercommunalités de France.Dans un contexte de crise du logement, le groupe socialiste est convaincu que le texte qu’il propose représente une réponse claire et indispensable : d’abord parce que l’encadrement des loyers permet de limiter la hausse des prix alors que le coût de l’immobilier progresse plus rapidement que les revenus ; ensuite parce qu’il est maintenant avéré, à travers plusieurs études étayées, que cet encadrement n’a pas d’effet sur l’offre locative.
M. Inaki Echaniz (SOC). Le nombre de mises en locations baisse dans les mêmes proportions dans toutes les villes, qu’elles aient ou non prévu d’encadrer les loyers. Cette baisse est bel et bien multifactorielle.Il s’agit ici d’un texte de décentralisation et de liberté pour les élus. Les maires, dans les zones souffrant d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, pourront choisir d’encadrer les loyers mais aussi de se défaire du dispositif quand ils le souhaitent, ce qui n’est pas possible dans le cadre de l’expérimentation. Ce texte vise avant tout à faire confiance aux territoires et aux élus.Il s’agit aussi, vous l’aurez compris, d’agir concrètement pour le pouvoir d’achat des millions de locataires du secteur privé qui peinent de plus en plus à accéder à la propriété.Garantir un loyer abordable renforce la possibilité pour chacun de s’émanciper. Permettez-moi d’avoir, à ce titre, une pensée particulière pour les jeunes ruraux bien souvent contraints de déménager dans de grandes villes universitaires pour poursuivre leurs études. Pour tous les étudiants, le coût du logement est déterminant en ce qu’il conditionne leur qualité de vie, leur choix d’orientation mais aussi leur réussite. Freiner la hausse des loyers, c’est offrir à un plus grand nombre de jeunes la chance de poursuivre leurs études dans une logique d’égalité républicaine.C’est aussi un texte important pour le développement économique des territoires. Nos entreprises ont besoin de loger leurs salariés à des prix abordables. Nous connaissons tous les défis que cela peut représenter, dans les zones touristiques notamment.Vous l’aurez compris, les enjeux sont nombreux et ce texte, issu des travaux d’une mission parlementaire transpartisane de quatre mois menée avec Annaïg Le Meur, y répond avec justesse. Tout d’abord, il n’impose pas une baisse des loyers : il pérennise dans le temps un mécanisme pour contenir leur hausse. Ensuite, il ne rend pas obligatoire l’encadrement des loyers, mais donne un outil plus facilement mobilisable pour les territoires qui connaissent une forte tension sur le marché locatif. Enfin, il n’est pas punitif mais entend lutter contre les pratiques illégales. Des compléments de loyer pour une planche de surf à Biarritz, une prise de lave-linge ou une salle de bains avec mitigeurs à Paris : ces exemples ne doivent plus avoir leur place dans les contrats de location. Il faut également ne plus permettre qu’un propriétaire se permette de menacer de congédier un locataire dont le seul tort serait d’avoir demandé le respect de la loi.La meilleure façon de détruire un territoire ou une ville, pour reprendre les mots des détracteurs de ce dispositif, n’est pas d’encadrer les loyers, mais de ne prendre aucune mesure pour permettre aux habitants de s’y loger dans des conditions durables et accessibles.Alors, bien sûr, l’encadrement des loyers ne réglera pas tous les problèmes : avec le groupe socialiste, nous appelons depuis des années une loi de programmation, mais elle n’arrive pas, malgré les ministres qui se sont succédé à ce poste. Nous avons défendu et fait adopter la baisse d’impôts pour les petits propriétaires bailleurs, nous avons accompagné la création du statut du bailleur privé comme la relance du logement social, qui loge la France telle qu’elle est, et nous militons pour étendre la garantie Visale afin de restaurer la confiance entre propriétaires et locataires.Aujourd’hui, deux choix s’offrent à nous : rester passifs face à l’envolée des prix de l’immobilier et sa déconnexion avec les revenus des ménages, ou agir pour encadrer cette hausse en considérant que le logement est un bien de première nécessité et que les élus locaux sont les plus à même de savoir ce dont leurs territoires ont besoin. Je crois que cette proposition de loi apporte une juste réponse à nos concitoyens.Aux collègues de la droite et du centre qui s’interrogent, je dirai qu’ils ont eu les mêmes doutes lors de l’examen du texte relatif à la régulation des meublés de tourisme mais qu’après son adoption, ce sont majoritairement des maires de droite et du centre qui se sont saisis des différents dispositifs : faite confiance aux élus locaux !Ce texte aura bien sûr vocation à être enrichi par les préconisations du rapport ministériel attendu pour mai 2026. Vous en conviendrez, ce serait bien tardif de patienter jusqu’à cette date pour engager la procédure législative, que nous savons longue et soumise aux aléas de la vie politique, et qui nous contraindrait à légiférer dans l’urgence en novembre 2026.N’attendons donc pas d’être au pied du mur pour agir, et n’oublions pas que le logement n’est pas un bien comme un autre. Avec mon groupe, avec la gauche, avec tous ceux qui pensent que les territoires doivent agir au plus près de leurs besoins, nous resterons mobilisés pour permettre à nos concitoyens de se loger de façon digne, accessible et durable. (Applaudissements sur les bancs des groupes SOC, EcoS et GDR.)
M. le président (DEM). La parole est à M. le ministre de la ville et du logement.
M. Vincent Jeanbrun. Il y a en France une crise du logement que nul n’ignore. Les difficultés d’accès au logement sont réelles et concernent désormais tous nos concitoyens, en particulier les classes moyennes. Le logement constitue le premier poste de dépense des ménages et représente un véritable enjeu de pouvoir d’achat pour les familles françaises. L’accès à la propriété est plus difficile encore pour les primo-accédants qu’il ne l’était il y a quelques années, ce qui emporte des conséquences sur les projets de vie de famille, en particulier parmi les jeunes générations. Le contexte économique d’il y a quinze, vingt ou trente ans était bien plus favorable aux primo-accédants qu’il ne l’est de nos jours. La rotation dans le parc social en est d’autant plus grippée.Les parlementaires, aussi bien à l’Assemblée nationale qu’au Sénat, se sont saisis de cette question majeure, qui constitue l’une des préoccupations principales des Français. C’est pourquoi je suis heureux de travailler régulièrement avec presque tous les groupes des deux assemblées pour chercher des solutions à la crise du logement. Nous partageons, je crois, le constat qu’il est nécessaire de relancer la production de logements par un choc d’offre et de simplification.
M. Vincent Jeanbrun. Le logement social et le logement privé fonctionnent en symbiose ; les crises que nous venons de traverser le montrent. C’est pourquoi la construction de logement social ne peut exister sans le soutien des opérations privées, et réciproquement, d’où l’importance de soutenir des dispositifs comme le statut du bailleur privé. Ma volonté est d’accroître la construction de logements, sociaux comme privés, aussi le gouvernement est-il prêt à consentir certains efforts financiers. Il l’a fait dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026 s’agissant de la réduction de loyer de solidarité (RLS)…
M. Vincent Jeanbrun. …ou encore du financement du Fnap – le fonds national des aides à la pierre –, un bon outil qui permet de mutualiser une partie des ressources entre les bailleurs et qui donne une prime à ceux qui construisent ou rénovent le plus. La création du statut du bailleur privé est, elle aussi, conçue comme un moyen de soutenir la construction et la rénovation ; je rappelle à cette noble assemblée qu’un quart des familles françaises sont logées par des petits bailleurs. Je salue le député Mickaël Cosson, qui a produit avec le sénateur Marc-Philippe Daubresse un excellent rapport ayant inspiré ce beau dispositif. Par ailleurs, 80 % des logements qui seront disponibles en 2050 existent déjà, d’où l’absolue nécessité de dispositifs qui accompagnent leur rénovation et leur remise à niveau. Ainsi, il nous faut encourager les initiatives de concitoyens à investir dans la pierre.L’occasion d’en débattre ensemble aujourd’hui est très précieuse à mes yeux, étant donné la crise du logement et la nécessité de trouver des solutions. Le logement est en effet un enjeu économique, social et humain. C’est un pilier de notre cohésion nationale. Il participe à la revitalisation des centres-villes, renforce les liens entre nos territoires – qu’ils soient urbains, périurbains ou ruraux – et permet de rapprocher l’habitat des emplois, des transports et des services publics. Le logement façonne l’équilibre de nos vies comme celui de nos territoires ; il conditionne l’attractivité de nos villes et de nos villages.Il s’agit d’un enjeu économique, parce qu’il mobilise des artisans, des entreprises locales, des filières de matériaux, des professionnels du bâtiment, de l’immobilier et de l’aménagement. Ce sont des emplois non délocalisables, des savoir-faire ancrés dans nos territoires, qui irriguent une large partie de notre économie. C’est aussi un enjeu social et profondément humain, car le logement reste un besoin vital à tous les âges de la vie, peu importent les trajectoires de vie. Il s’agit bien trop souvent de la première cause de précarité ; je le constate chaque semaine lors de mes différents déplacements. Les besoins en la matière évoluent au cours de la vie, aussi est-il nécessaire de prévoir des logements abordables pour les étudiants, des solutions flexibles pour les saisonniers, des habitats pour les familles, des logements sécurisés et adaptés pour les personnes âgées. Il est de notre responsabilité commune de permettre à chacun de se loger et de vivre dignement.Enfin, le logement contribue à l’aménagement du territoire : il permet de revitaliser les communes, d’offrir de nouvelles perspectives, et accompagne souvent l’implantation des entreprises. À chacun de mes déplacements, on me donne des exemples d’entreprises hésitant à s’installer dans un territoire car, si elles ont les ressources foncières d’y installer leur siège ou leurs usines, elles ne pourraient y loger correctement leurs salariés ; le risque de voir disparaître ces investissements dans nos territoires est trop élevé.L’intitulé du texte que nous examinons soulève la question majeure de la relation de confiance et de l’équilibre dans les rapports locatifs ; M. le rapporteur a donc raison de souligner que le débat sera une question d’équilibre. Comme il l’a rappelé, l’expérimentation sur l’encadrement des loyers, issue de l’article 140 de la loi Elan, prendra fin le 25 novembre 2026.
M. Vincent Jeanbrun. Si le gouvernement comprend parfaitement la nécessité de légiférer sur l’encadrement des loyers avant la fin de l’expérimentation, qui surviendra à un moment où le calendrier législatif sera très contraint, il ne ressent pas le besoin pressant de le faire dès aujourd’hui. En effet, nous sommes entrés dans la phase de bilan de l’expérimentation.
M. Vincent Jeanbrun. Pour pouvoir tirer de manière aussi objective et complète que possible tous les enseignements et conséquences de cette expérimentation et pour en identifier les effets sur le niveau des loyers et sur l’offre locative, le gouvernement – en la personne de ma prédécesseure Valérie Létard, que je salue – a décidé, au début de cette année, de confier une mission d’évaluation du dispositif à deux économistes. Le gouvernement entend donc s’appuyer sur les conclusions de cette mission, attendues pour le début de l’année prochaine, pour ensuite établir un bilan, qu’il devra en vertu de la loi transmettre à votre noble assemblée six mois avant le terme de l’expérimentation. Je regrette que ce débat intervienne quelque peu prématurément : la mission confiée aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle doit permettre d’évaluer cette expérimentation partout où elle a été mise en place pour déterminer s’il convient de poursuivre, d’étendre et potentiellement d’enrichir le dispositif.
M. Vincent Jeanbrun. Cette évaluation demandée par le gouvernement doit permettre d’établir les effets sur l’offre, sur la demande et sur les flux du marché du logement. Elle sera remise en début d’année 2026. Vous pouvez compter sur notre engagement de légiférer, avant la fin de l’expérimentation, pour éviter tout vide juridique. Autrement dit, l’évaluation qui est en cours doit nous servir d’étude d’impact ; or je connais l’attachement du Parlement à disposer de véritables études d’impact avant de légiférer.
M. Vincent Jeanbrun. La lettre de mission datée du 17 février 2025 relative à cette évaluation est très claire. La mission a pour objectif d’évaluer, pour chaque territoire engagé dans l’expérimentation, dans quelle mesure celle-ci a contribué à l’atteinte de ses objectifs, en analysant les effets sur le prix, sur l’offre de logement, sur la qualité des logements et sur l’allocation spatiale et la mobilité des locataires.Il me semble également pertinent d’évoquer le fait que plusieurs études ont été publiées ces derniers mois sur le sujet. L’une d’entre elles, menée par l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) et par le Centre d’économie et de sociologie appliquées à l’agriculture et aux espaces ruraux (Cesaer), concerne la ville de Paris ; elle conclut à l’efficacité du dispositif pour limiter les augmentations de loyer.
M. Vincent Jeanbrun. Une autre, concernant les villes de Lyon et Lille et menée par l’observatoire Clameur – Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux –, conclut au contraire à son inefficacité pour influer sur la trajectoire des loyers. Non seulement ces deux études se contredisent, mais surtout elles ne se prononcent pas sur un point essentiel : l’effet de l’encadrement des loyers sur l’offre de logements disponibles.
M. Vincent Jeanbrun. C’est la raison pour laquelle la remise des conclusions de la mission Fack-Chapelle est d’une impérative nécessité. Nous ne sommes pas encore en mesure de détailler l’effet de l’encadrement des loyers sur l’offre de logements disponibles. Cela démontre bien l’intérêt intellectuel et scientifique de disposer de résultats économiques précis et objectifs.Ce contexte général ayant été rappelé, je salue bien évidemment l’initiative de M. le rapporteur, dont la proposition de loi s’appuie sur la mission flash – que je salue tout autant – qu’il a menée aux côtés de Mme Annaïg Le Meur. Le calendrier que je viens de rappeler m’amène toutefois à formuler une première observation : le texte soulève de vraies questions auxquelles nous ne pourrons pas répondre dès aujourd’hui de manière satisfaisante et complète. Pour pouvoir légiférer en toute connaissance de cause, il aurait été préférable de décaler de quelques mois les travaux que vous vous apprêtez à mener. Cela nous aurait permis de disposer des résultats de l’évaluation en cours et d’en tirer les conséquences.
M. Vincent Jeanbrun. Par ailleurs, j’attire votre attention sur le fait que le débat dépasse de loin la seule prolongation de l’expérimentation de l’encadrement des loyers : la proposition de loi ne tend pas simplement à faire passer dans le droit commun la mesure expérimentée. En effet, l’article 1er du texte vise à étendre à toutes les communes situées en zone tendue et à leurs communes limitrophes l’accès au dispositif, sans autorisation de l’État, mais aussi à supprimer les critères légaux qui encadrent le dispositif actuel. Ces critères sont au nombre de quatre : il doit y avoir un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social – ce point me semble important ; le niveau du loyer médian doit être élevé ; le taux de logements en chantier, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, doit être faible ; enfin, les perspectives de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat (PLH) doivent être limitées et peu susceptibles d’évoluer. Ces quatre critères ne sont pas négligeables, car ils constituent, me semble-t-il, des garde-fous minimaux. Il me semble nécessaire de porter ces éléments à votre connaissance, car l’adoption de la mesure emporterait le risque, en pratique, que le dispositif soit appliqué sans analyse poussée dans un grand nombre de communes et produise une dégradation généralisée de l’offre de logement.Comme vous le savez, le premier ministre souhaite présenter un projet de loi de clarification, de simplification et de décentralisation dès le mois de janvier.
M. Vincent Jeanbrun. Dans un tel contexte, il apparaît difficile d’imposer un contrôle des candidatures des collectivités, lesquelles prendraient leurs responsabilités. Autrement dit, au-delà de la question du périmètre, le texte propose de pérenniser dès maintenant l’expérimentation et de la laisser à l’initiative des collectivités, sans reprendre les critères objectifs précités. Cela ne me paraît pas raisonnable.
M. Inaki Echaniz (SOC). C’est faux ! Là, vous mentez, monsieur le ministre !
M. Vincent Jeanbrun. L’instauration de l’encadrement des loyers dans un territoire donné résulte d’un dialogue entre les collectivités et l’État. Dans le cadre du dispositif actuel, la collectivité souhaitant expérimenter la mesure dépose une candidature qui est instruite par les services de l’État, sur la base de critères définis par la loi. Si les critères sont remplis, le périmètre soumis à encadrement est ensuite défini par décret. Ce processus a le mérite de vérifier que le territoire proposé à encadrement présente certaines caractéristiques pouvant justifier le dispositif, comme le niveau de loyer médian ou l’insuffisance des perspectives de construction de logements.La proposition de la loi tend à décentraliser le dispositif – cela me semble aller dans le bon sens, car je suis par principe favorable à la décentralisation –, mais aussi à le déconditionner, ce que je n’estime pas raisonnable à ce stade. L’instauration d’un encadrement des loyers sans condition liée au niveau du loyer ou aux perspectives de construction pourrait d’ailleurs rendre les délibérations de la collectivité vulnérables au contentieux. Là encore, l’évolution proposée est très structurante : elle modifie en profondeur l’esprit du dispositif, le faisant passer d’une forme expérimentale réservée à certains territoires sur décision conjointe des collectivités et de l’État à un système pérenne à la main des collectivités, sans vraiment établir de conditions préalables à cette régulation des prix du marché immobilier. Il est important de bien mesurer l’ampleur de l’évolution envisagée et de pouvoir l’éclairer par des analyses économétriques.En outre, en dehors des zones de tension locative, les territoires ne sont pas couverts par un observatoire des loyers. Permettre l’encadrement des loyers en l’absence d’un outil fiable d’observation des prix me semble revêtir l’allure de l’arbitraire ou, en tout cas, en prendre le risque. Comment une collectivité pourrait-elle motiver sa décision d’encadrer les prix sans les avoir au préalable observés et analysés ?J’en viens à l’intégration du coliving dans le dispositif, prévue par la proposition de loi en son article 1er, alinéa 21. Le fait pour un logement d’appartenir à une résidence en coliving ne l’exonère pas de l’application de l’encadrement du niveau des loyers, et ce, que le logement relève de la résidence-services définie à l’article 631-13 du code de la construction et de l’habitation – s’il est autonome – ou de la colocation à baux multiples régie par l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il n’est pas autonome car disposant seulement d’une cuisine ou d’une salle de bains communes.Je rappelle que le coliving est souvent une offre clefs en main pour les salariés d’une entreprise, à la demande de cette dernière. Cette solution peut donc présenter un intérêt en matière d’emploi et même parfois de compétitivité. Il faut donc aborder cette question avec prudence. (Mme Danielle Simonnet s’exclame.)Par ailleurs, le texte prévoit de plafonner à 20 % du loyer de référence majoré le montant du complément de loyer et d’encadrer le montant et la nature des surfaces annexes – caves, balcons, etc. – pouvant donner lieu à un complément de loyer.Je vous invite à être vigilants sur ce point, car nous ne pouvons exclure un risque réel de censure par le Conseil constitutionnel au vu de l’atteinte que ces dispositions pourraient porter au droit de propriété – fondamental dans notre société.Je ne détaillerai pas ici l’ensemble des dispositions…
Mme Anna Pic (SOC). Très bien ! Je crois que nous avons compris !
M. Vincent Jeanbrun. …de la proposition de loi – dont certaines vont, je le crois, dans le bon sens –, car nous aurons l’occasion de le faire lors de l’examen des amendements.Toutefois, il me paraît important d’appeler votre attention sur le fait que, dans un contexte de crise du logement – en particulier de l’offre locative – aucune mesure ayant pour effet de modifier l’équilibre actuel des rapports locatifs n’est anodine.L’ensemble de ces considérations me conduisent à vous indiquer – vous l’aurez compris – qu’il me paraît plus avisé d’attendre la remise des conclusions de la mission confiée aux économistes afin de se prononcer en ayant la vision la plus complète possible. L’enjeu est que la décision publique puisse se fonder sur des analyses robustes afin que les suites soient données de manière aussi éclairée que possible. (Murmures sur les bancs des groupes SOC et EcoS.)
M. Vincent Jeanbrun. Avec votre autorisation, je me permettrai de terminer – il ne me reste qu’à vous lire la dernière page de mon intervention. (« Ah ! » sur les bancs des groupes SOC et EcoS.)
M. Vincent Jeanbrun. Le logement est un sujet extrêmement sérieux – et la crise du logement l’est encore plus.Sachez donc, pour finir, que la position que je viens d’exprimer n’est pas exclusive d’un engagement clair de la part du gouvernement de traiter cette question avant la fin de l’année 2026. Je comprends votre combat, mais il me semble un peu prématuré de le mener aujourd’hui (Applaudissements sur quelques bancs du groupe EPR. – M. Philippe Gosselin et M. François Jolivet applaudissent également.)
Discussion générale
M. le président (DEM). La parole est à M. Laurent Lhardit. Je rappelle que la durée de votre intervention ne peut excéder dix minutes. (Sourires.)
M. Laurent Lhardit (SOC). Je vous rassure : je ne parlerai pas si longtemps !L’encadrement des loyers mis en place depuis neuf ans a montré son utilité et son efficacité. La proposition de loi que défend Inaki Echaniz vise à sortir d’une longue période d’évaluation pour offrir définitivement ce dispositif aux maires qui le souhaitent afin de leur permettre de lutter contre les excès du marché locatif dans leurs villes.Les chiffres parlent d’eux-mêmes : partout où il a été instauré, l’encadrement a permis de contenir les augmentations excessives des loyers. L’expérimentation devait aussi permettre de lever les doutes concernant de supposés effets pervers d’une telle mesure – il avait ainsi beaucoup été question d’un risque de contraction de l’offre locative. Les études ont permis de tordre le cou à toutes ces hypothèses. Nous savons aujourd’hui que la crise de l’offre locative est multifactorielle – le rapporteur l’a rappelé –, mais que l’encadrement des loyers ne figure pas parmi ses causes.Le texte que nous examinons corrige aussi une anomalie de la loi, puisqu’il permettra aux maires qui le souhaitent d’appliquer l’encadrement des loyers en toute indépendance, sans subir l’interdiction de l’intercommunalité dont ils sont membres. Cette mesure est particulièrement attendue à Marseille, deuxième ville de France : si son maire souhaite, depuis plusieurs années, mettre en œuvre l’encadrement des loyers pour protéger les habitants des hausses de loyers excessives, il se voit opposer le veto politique de la métropole.
M. Laurent Lhardit (SOC). Nous subissons tous la pression constante de lobbys professionnels auxquels il est nécessaire de rappeler que, du point de vue de l’intérêt général, le logement, avant d’être un marché, représente d’abord un droit et un besoin fondamental de l’être humain (M. le rapporteur applaudit) et que la politique du logement de la France ne se décide pas au sein des agences immobilières. (Applaudissements sur les bancs du groupe SOC.)Il a été démontré que l’encadrement des loyers était bénéfique pour l’attractivité de nos territoires, mais aussi pour lutter contre l’explosion des prix des loyers, qui contraint trop souvent des familles, des étudiants ou de jeunes actifs à quitter nos centres-villes. Il est devenu indispensable pour réguler le marché locatif.Monsieur le ministre, vous nous avez proposé d’attendre – attendre, toujours attendre. Or pas plus vous que nous ne savons où nous serons dans trois mois, dans six mois, dans un an.Comme le dit un proverbe : « Si tu veux faire rire Dieu, parle-lui de tes projets ! » (Sourires et applaudissements sur les bancs des groupes SOC et EcoS et sur quelques bancs du groupe GDR.)
M. Laurent Lhardit (SOC). Il est donc urgent de saisir l’occasion qui s’offre à nous de protéger durablement les locataires et de servir l’intérêt général. (Applaudissements sur les bancs du groupe SOC.)
M. le président (DEM). La parole est à M. Philippe Gosselin.
M. Philippe Gosselin (DR). La France traverse une crise du logement d’une ampleur sans précédent et qui, vous le savez, pèse lourdement sur les loyers et sur la vie quotidienne de nos concitoyens. Dans les zones tendues, la situation devient même alarmante. Avec la raréfaction des biens, des dizaines de milliers de familles se voient contraintes de repousser leur projet d’achat ou de déménagement, faute de trouver un logement.C’est la conjonction de plusieurs facteurs, d’ordre à la fois économique, réglementaire et financier, qui se trouve à l’origine de ce déséquilibre important. Entre 2021 et 2024, l’offre locative a baissé de 32 %. Sur le terrain, les témoignages illustrent la gravité de la situation. À Paris, pour un studio meublé de 33 mètres carrés, plus de vingt dossiers sont parfois reçus en quelques minutes – et je ne doute pas qu’il en aille de même à L’Haÿ-les-Roses, monsieur le ministre.
M. Philippe Gosselin (DR). À Lille, on a enregistré, en quelques heures, plus de 1 200 demandes pour un deux-pièces. Les chiffres sont sans doute plus mesurés dans mon département – Stéphane Travert ne me contredira pas –, mais le problème reste le même : une tension extrême, nourrie par un déficit structurel de logements disponibles.Cette raréfaction s’explique notamment par la forte hausse des taux d’intérêt, passés de 1,2 % en 2022 à près de 4 % – 3,9 % très exactement – fin 2025. Les ménages voient leur capacité d’achat diminuer, la construction neuve est au plus bas depuis vingt-cinq ans. Chaque année, entre 2017 et 2024, il aurait fallu construire environ 100 000 logements de plus que ce qui a été fait – je parle à la fois du parc privé et du parc social, que je n’oppose absolument pas car ils sont complémentaires.Dès lors, les ménages, qui ne peuvent plus acheter, restent locataires. Cette rigidité du marché accentue la tension locative. La durée médiane d’occupation dépasse désormais neuf cents jours pour les appartements et mille jours pour les maisons. Par conséquent, le marché locatif présente un déficit considérable, puisqu’il manque 500 000 logements – vous avez bien entendu : un demi-million !Dans ce contexte, nous examinons une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif d’encadrement des loyers. Bien sûr, protéger les locataires d’une dérive des prix est une intention louable. Cependant, encadrer sans évaluer…
M. Inaki Echaniz (SOC). Il y a eu une évaluation par le Parlement ! (L’orateur brandit un fascicule.)
M. Philippe Gosselin (DR). …risque d’aggraver les déséquilibres que l’on prétend corriger.Je ne doute pas de votre bonne foi, mais cette pérennisation nous semble prématurée, car aucune évaluation complète n’a été remise, comme le prévoit pourtant l’article 140 de la loi Elan. Or un tel rapport, qui sera remis prochainement au Parlement, doit évidemment constituer la base de notre réflexion – pourquoi demander une évaluation si l’on ne tient pas compte de ses conclusions ? Il serait donc beaucoup plus sage d’attendre celles-ci avant d’entériner une évolution structurelle telle que celle que vous proposez.En outre, à la suite de l’examen du texte en commission, le dispositif a été étendu aux territoires hors zones tendues. Or nous devons réellement faire preuve de la plus grande prudence en la matière. Une telle extension législative exige que soit menée au préalable, comme l’expliquait M. le ministre, une véritable étude évaluant l’impact territorial et économique de la mesure envisagée – la question se pose à Paris, mais aussi en province, dans les régions. Nous le savons, le mieux est parfois l’ennemi du bien.Dans les zones où l’encadrement a déjà été instauré, les effets de celui-ci sont bien connus : certains propriétaires ont préféré retirer leur bien du marché ou se tourner vers la location saisonnière, en passant notamment par les plateformes en ligne, pour contourner certains plafonds. La conséquence est très directe : l’offre locative diminue encore et les ménages les plus modestes en paient le prix.Nous, au groupe DR, refusons ce cercle vicieux. Ne tirons pas contre les propriétaires qui, pour une grande majorité d’entre eux, sont loin d’être de cupides possédants – pour reprendre une petite musique bien connue. Défendons au contraire nos petits propriétaires bailleurs : oui à un statut du bailleur privé !La contraction de l’offre s’explique aussi par d’autres politiques publiques, comme le fameux DPE – le diagnostic de performance énergétique – qui, sous sa forme actuelle, conduit au retrait temporaire de très nombreux logements du marché, ou encore le ZAN – l’objectif zéro artificialisation nette –, qui freine durablement la construction, y compris dans des territoires où les besoins sont pourtant immenses. Nous le répétons : le principe du ZAN se défend, mais son application ne doit être ni sclérosante ni contre-productive.
M. Philippe Gosselin (DR). L’encadrement des loyers ne saurait être une solution miracle. C’est un outil de régulation, utile dans certaines situations, mais qui ne suffit pas, à lui seul, à rétablir l’équilibre du marché. Monsieur le ministre, la France a besoin d’une politique du logement ambitieuse et cohérente.
M. Philippe Gosselin (DR). Il faut agir sur trois leviers : la reconstruction d’une offre suffisante grâce à la relance du neuf et à la mobilisation du parc vacant ; une rénovation énergétique réaliste, compatible avec la soutenabilité financière des propriétaires ; une simplification des normes pour restaurer la confiance des acteurs du secteur.Pour notre groupe, il est absolument indispensable d’évaluer l’expérimentation au moyen d’éléments de mesure solides avant de la transformer éventuellement en un dispositif pérenne – ne pas passer par cette étape serait irresponsable. Nous avons besoin d’une politique du logement qui soit juste, lisible et durable et dont nos concitoyens sont les bénéficiaires. Il faut permettre à ces derniers de se loger et de vivre dignement. (Applaudissements sur quelques bancs du groupe DR.)
M. Boris Tavernier (ECOS). Il y a quelques jours, Édouard Philippe affirmait que la façon la plus efficace de détruire une ville, c’était d’instaurer l’encadrement des loyers. Eh bien, je lui répondrai que la façon la plus efficace de détruire une ville, c’est de laisser le marché décider seul du niveau des loyers, sans garde-fou, sans protection ni encadrement (Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe EcoS), c’est de la rendre financièrement inaccessible pour le plus grand nombre et de la laisser entre les mains d’une poignée de multipropriétaires qui se partagent les logements.Chez moi, à Lyon, 57 % des logements mis en location appartiennent à des personnes qui possèdent cinq logements ou plus. Les chiffres sont similaires à Paris, Marseille, Lille et ainsi de suite. Or une personne qui possède au moins cinq logements n’est pas un petit propriétaire ni un Français de base : c’est un millionnaire. (Mêmes mouvements.)Car, oui, si certains jouent avec nos villes comme on joue au Monopoly et si d’autres pensent qu’on gère une ville comme un club de foot, nous affirmons pour notre part qu’il faut donner aux élus locaux la possibilité d’intervenir sur le marché du logement lorsque celui-ci perd toute décence.L’encadrement des loyers, expérimenté dans près de soixante-dix communes, est l’un de ces outils, devenu un bouclier pour les locataires et une véritable arme au service de leur pouvoir d’achat et de leur pouvoir de vivre.Très concrètement, il permet aux locataires parisiens d’économiser en moyenne presque 1 000 euros par an. Il bénéficie aussi aux Lyonnais, aux Lillois, aux Villeurbannais ou encore aux Basques.
M. Boris Tavernier (ECOS). Comme on peut l’observer depuis qu’il a été mis en place, l’encadrement freine la hausse des loyers, ce qui est nécessaire quand on sait que le logement représente déjà le premier poste de dépense des ménages. Chez les locataires du parc privé, un ménage sur cinq y consacre plus de 40 % de ses revenus.Prenons l’exemple de Nice, une ville dirigée par un maire Horizons et où les loyers ne sont pas régulés. On note que le montant des loyers y a explosé – une augmentation de presque 20 % en quatre ans.Citons à présent le cas de Lyon, où le maire et le président de la métropole sont tous deux du parti Les Écologistes et où les loyers sont encadrés. Cette fois, on observe que l’augmentation a été contenue, puisqu’elle n’est que de 5 % en quatre ans.
M. Pouria Amirshahi (ECOS). C’est la différence entre la droite et la gauche !
M. Boris Tavernier (ECOS). Nous le constatons dans les études comme sur les quittances de loyer : l’encadrement est une politique qui fonctionne. Il faut donc, comme ce texte le prévoit, le pérenniser.Cependant, si l’encadrement des loyers constitue un bouclier, celui-ci comporte quelques trous. Cette proposition de loi s’emploie à corriger ces lacunes, tout d’abord en simplifiant le dispositif. Elle vise à sortir du cadre expérimental pour permettre aux communes volontaires d’appliquer directement l’encadrement des loyers. Il est vrai que la procédure actuelle est inutilement centralisée, lente et lourde.Ce texte s’attaque ensuite à une faille importante du système actuel : les compléments de loyer. Trop mal définis et trop souvent injustifiés, ils ouvrent la voie à des pratiques abusives. Par ailleurs, le délai de recours, fixé à trois mois, est bien trop court. Cette proposition de loi – plus encore depuis son passage en commission – offre de vraies améliorations en la matière.Enfin, j’aimerais revenir sur une idée fausse, savamment distillée par les opposants au dispositif. Non, l’encadrement des loyers n’est pas la cause de la baisse de l’offre locative. Puisque cette diminution est générale, elle affecte aussi des villes dans lesquelles l’encadrement n’est pas en vigueur.Ainsi, dans le haut du classement, on trouve cette fois la ville de Nice qui, administrée par son maire Horizons, a vu son offre locative diminuer de 55 % entre 2021 et 2025. On pourrait également citer Toulouse et son maire LR – 50 % d’offres locatives en moins. À Lyon, sous l’autorité du maire Les Écologistes, les loyers sont encadrés et la baisse seulement de 25 %.Finalement, la façon la plus efficace de détruire une ville consiste peut-être à élire pour maire un candidat millionnaire préférant satisfaire les lobbys des multipropriétaires – et, dans des territoires où le logement est déjà une galère, des candidats qui souhaitent désencadrer les loyers ?Nous, nous voulons des villes accessibles à tous, où les jeunes ne renoncent pas à venir étudier faute de logements abordables, où accueillir un deuxième enfant ne signifie pas devoir déménager à 40 kilomètres, où le loyer n’engloutit pas la moitié d’un salaire.C’est pourquoi le groupe Écologiste et social soutient pleinement la proposition de loi d’Inaki Echaniz visant à améliorer et à pérenniser l’encadrement des loyers.Les dispositions relatives à l’encadrement des loyers arrivent en fin de bail et doivent être renouvelées, faute de quoi, en novembre 2026, cette protection disparaîtra. Nous appelons donc chacun à être à la hauteur de l’enjeu et à se mobiliser. (Applaudissements sur les bancs des groupes EcoS et SOC.)
M. Mickaël Cosson (DEM). Le logement constitue la première source de préoccupation de nos concitoyens, car il représente le premier poste de dépenses des ménages : se loger mobilise désormais un quart du budget des familles, soit deux fois plus que l’alimentation. Face à la crise du pouvoir d’achat et à la difficulté croissante de se loger, l’intention de cette proposition de loi est tout à fait louable – protéger les locataires et modérer les excès est nécessaire.Cependant, nous le savons, tout ce qui est rare est cher. Le législateur a donc un devoir de méthode. Or cette proposition de loi nous demande de courir avant de savoir marcher. L’encadrement des loyers, introduit par la loi Elan, a été conçu comme une expérimentation.Ce terme a un sens : il signifie que nous testons un dispositif, que nous l’évaluons, et qu’ensuite – seulement ensuite – nous décidons de le pérenniser ou de l’amender. Le dispositif actuel doit s’éteindre le 25 novembre 2026. Les évaluations complètes, nationales et objectives, ne sont pas attendues avant le printemps 2026, soit six mois avant l’échéance.Alors, abstenons-nous ! Quelle urgence y a-t-il à légiférer de manière précipitée, sans attendre des conclusions définitives ?
M. Mickaël Cosson (DEM). Certes, monsieur le rapporteur, vous avez mené une mission flash avec Annaïg Le Meur en septembre dernier, dont je salue le travail. Elle conclut que le dispositif fonctionne. Mais permettez-moi d’émettre des réserves sur la généralisation d’un outil dont les effets secondaires n’ont pas encore été totalement mesurés.
M. Mickaël Cosson (DEM). Il est indispensable d’examiner les résultats complets d’une expérimentation avant de pérenniser le dispositif, et plus encore avant d’évaluer ses dispositions. Sinon, nous trahissons le principe même de l’expérimentation.Sur le fond, ne nous trompons pas de combat. L’article 1er de ce texte vise à pérenniser l’encadrement et à le généraliser aux communes volontaires. Or l’encadrement des loyers traite le symptôme – la fièvre des prix. Il ne soigne pas nécessairement la maladie – la pénurie d’offre. Le remède ne risque-t-il pas d’être contre-productif ? En voulant trop contraindre, ne risquons-nous pas de tarir la source ?Le marché locatif a besoin d’un cadre, de règles, mais aussi de confiance. Si l’on supprime toute rentabilité locative par une rigidité excessive, les investisseurs se détourneront de la pierre – ils l’ont déjà fait. Soyons attentifs à l’effet repoussoir. Sans investisseurs, sans propriétaires, il y aura forcément davantage de locataires en attente d’un logement. Or il n’y a déjà pas assez de constructions, pas assez de rénovations. Au bout du compte, ce seront moins de logements pour les Français.Le rapporteur souligne que la baisse de l’offre locative touche aussi les villes sans encadrement. C’est vrai, mais cela prouve justement que le mal est structurel.C’est pourquoi, avec mon collègue sénateur Marc-Philippe Daubresse, sous l’impulsion de l’ancienne ministre Valérie Létard, et avec le soutien de l’actuel ministre, nous plaidons pour la création d’un véritable statut du bailleur privé. Il aurait du sens, car nous devons reconnaître le rôle essentiel du propriétaire qui met un bien sur le marché : il faut l’inciter fiscalement, l’encourager à investir dans la pierre dans la durée, plutôt que de brandir la menace de sanctions ou de restrictions administratives.S’il n’y a pas de retraite sans cotisant, il n’y a pas non plus de locataires sans investisseurs. On ne se loge pas avec un plan d’épargne en actions (PEA) ; on se loge parce qu’il existe un parc locatif soutenu par la confiance des propriétaires vis-à-vis de l’État. La relance du secteur de la construction, en crise grave en France – il suffit d’une visite de quelques heures dans un salon de l’immobilier pour le comprendre – comme en Europe, demande des mesures évaluées et calibrées avec attention.Notre groupe salue toutefois certaines avancées, notamment le travail réalisé en commission pour mieux encadrer les compléments de loyer abusifs : c’est l’objet de l’article 2, qui vise à protéger les locataires des congés frauduleux ou d’éventuelles représailles. Il est essentiel de sanctionner les abus et de protéger les plus fragiles.À ce stade, nous ne pouvons cependant pas souscrire à la philosophie générale de la proposition de loi, qui consiste à graver dans le marbre, sans évaluation fine et complète, un dispositif qui pourrait gripper davantage un marché déjà à l’arrêt. Nous partageons le diagnostic de la crise, mais nous divergeons sur la méthode et sur le calendrier.Parce que l’évaluation finale n’est pas encore disponible, que nous croyons que la confiance se construit par l’incitation plutôt que par la contrainte, que nous refusons de décourager l’investissement locatif indispensable à nos territoires, le groupe Les Démocrates fera largement le choix de la responsabilité et de la vigilance en s’abstenant sur ce texte.
M. François Jolivet (HOR). Le logement est la première préoccupation des Français et pèse plus que tout autre poste sur leur pouvoir d’achat. En outre, le taux d’occupation des logements est de 1,6 personne, ce qui signifie qu’il n’y a souvent plus qu’un seul salaire pour chauffer un logement à 20 degrés.Il est vrai que les loyers peuvent s’envoler, monsieur le rapporteur, mais c’est parce que l’offre est rare ! Certains collègues qui m’ont précédé à cette tribune ont caricaturé le débat et le parti politique auquel j’adhère – citant son président à plusieurs reprises. Pourtant, dans les villes qui ont beaucoup produit de logements, comme Le Havre ou Nantes, les loyers baissent : cela montre bien que la production est la clé de la baisse des loyers et de l’augmentation de l’offre.À l’inverse, je peux vous citer l’exemple d’un étudiant qui, après avoir obtenu vingt-quatre sur vingt au baccalauréat à Châteauroux et avoir été pris en astrophysique dans une université de la région parisienne, s’est trouvé confronté à l’impossibilité de trouver un logement, non à cause du montant du loyer, mais en raison de la pénurie d’offres…Vous proposez de pérenniser l’encadrement des loyers. Je reconnais là – comme sur d’autres sujets – votre pugnacité et votre volonté d’agir. Mais l’encadrement des loyers est le premier indicateur de la crise de production. Les acteurs ne savent plus quoi faire ; les loyers montent, il n’y a pas d’offre et l’on décide d’encadrer.D’autres législateurs l’ont fait avant vous, à une autre époque – avec la loi de 1948, par exemple. Après quarante ans d’existence, il a fallu progressivement éteindre le statut instauré par cette loi, car les logements n’étaient plus entretenus.Le pire serait qu’un maire, pour des raisons politiques, décide d’instaurer l’encadrement des loyers tout en refusant de délivrer des permis de construire. Ce serait une contradiction majeure, car l’offre de bâtiments sur le territoire serait insuffisante par rapport aux besoins.Comme d’autres dans cet hémicycle, je partage vos critiques sur le caractère subjectif du complément de loyer, mais il faut aussi prendre garde à ne pas rater la cible. En l’état du droit, un propriétaire fixe librement le loyer du bien lui appartenant : c’est souvent le loyer de référence du quartier ou de la rue, auquel peut s’ajouter un complément de loyer – mais, souvent, il ne facture pas la cave, le parking ou le jardin. À trop encadrer le complément de loyer, on pourrait paradoxalement augmenter le prix global du logement pour l’occupant – nous vous ferons donc des propositions sur ce point.Vous souhaitez sécuriser les congés abusifs : c’est une bonne chose, d’autant que vous avez amendé votre texte initial – sans cela, il aurait tout bonnement été exclu que nous votions en sa faveur.Enfin, dans d’autres pays, à chaque fois qu’une crise est survenue, la réponse a toujours été l’augmentation de la production de logements.Les seuls loyers véritablement encadrés dans notre pays sont ceux des logements HLM et ceux du dispositif Pinel, soumis à des plafonds de ressources et de loyers. À l’inverse, l’encadrement des loyers est un dispositif aveugle – un locataire très aisé peut en bénéficier.Les propriétaires, quant à eux, s’inquiètent légitimement : comment pourraient-ils réaliser des travaux dans des logements à performance énergétique faible, alors que le loyer de référence les empêche d’augmenter le loyer et donc leurs revenus, et que le complément de loyer pourrait être contesté, voire annulé ?Le groupe Horizons & indépendants sera très attentif à la nature des modifications et aux dispositions finales de ce texte avant de se prononcer sur son vote.
M. David Taupiac (LIOT). La proposition de loi que nous examinons intervient dans un contexte de crise profonde et multifactorielle du logement. Partout au sein de notre territoire, dans les métropoles comme dans les villes moyennes, la demande excède largement l’offre. Le parc locatif privé se contracte, en particulier dans les zones les plus tendues, et les ménages – notamment les plus jeunes, les plus modestes et les classes moyennes – peinent chaque jour davantage à accéder à un logement abordable.Dans ce contexte, l’encadrement des loyers est devenu un outil de régulation utile. À Paris, à Lille, à Lyon ou encore à Montpellier, il a permis de contenir des hausses allant parfois du simple au double, sans pour autant suffire, à lui seul, à rétablir un équilibre durable.Son bilan reste difficile à isoler dans un environnement où de nombreux facteurs – hausse des taux, raréfaction du foncier, renchérissement des coûts de construction, développement des locations touristiques – alimentent les tensions actuelles du secteur.La proposition de loi vise à rendre permanent l’encadrement des loyers, en lui apportant certains ajustements. Elle reprend largement les constats de la mission flash menée l’an dernier par nos collègues Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz : complexité d’entrée dans le dispositif, contrôle insuffisant, complément de loyer encore trop imprécis, manque de lisibilité pour le locataire, contournement par le biais de colocations avec services – également appelées coliving.Nous partageons ces constats et reconnaissons l’intérêt des mesures proposées. Cela étant, notre groupe souhaite aborder ce débat avec sérieux, pragmatisme et responsabilité.L’encadrement des loyers demeure un dispositif expérimental, dont les effets varient fortement selon les territoires. Deux évaluations importantes – le rapport gouvernemental attendu pour mai 2026 et la mission confiée à deux universitaires, qui devaient rendre leur rapport en novembre 2025 – doivent encore nous être transmises.À un an de la fin prévue de l’expérimentation, nous devons éviter deux écueils : celui d’une sortie sèche, qui serait problématique dans les communes concernées, mais aussi celui d’une généralisation immédiate et globale sans disposer d’un retour d’expérience complet.C’est la raison pour laquelle le groupe Libertés, indépendants, outre-mer et territoires défendra une position mesurée, avec un amendement visant à prolonger de deux ans l’expérimentation de l’encadrement des loyers. Plusieurs considérations en sont à l’origine.La première est un constat : le secteur traverse une crise de l’offre et de la demande d’une ampleur inédite. La hausse des taux d’intérêt continue à produire ses effets, avec une diffusion particulièrement lente, tant sur la production neuve que sur l’ancien. Les obligations de rénovation énergétique montent en puissance, avec des conséquences encore mal mesurées mais manifestement significatives sur l’offre locative, en particulier dans l’habitat collectif. Dans ces conditions, modifier ou pérenniser définitivement le cadre sans disposer d’un recul complet sur son expérimentation nous semble risqué.Pour répondre durablement à la crise, il est indispensable de relancer la construction de logements, mais aussi de soutenir l’investissement locatif, social comme privé. Le débat sur l’encadrement des loyers ne saurait être dissocié du débat sur le statut du bailleur privé. Or celui-ci n’est pas achevé ; en l’état, il ne permet pas de sécuriser suffisamment les propriétaires et donc d’équilibrer les effets potentiels d’un renforcement de l’encadrement. Le risque d’accentuer le désengagement des bailleurs est réel.Par ailleurs, nous manquons encore de données consolidées quant aux conséquences du dispositif sur l’évolution de l’offre. Quelques corrélations figurent certes dans l’exposé des motifs de la proposition de loi, mais elles ne suffisent pas pour légiférer en pleine connaissance de cause. Prolonger l’expérimentation de deux ans nous permettra de disposer enfin d’éléments chiffrés solides.En outre, à l’approche des élections municipales, cette prolongation offrira une visibilité aux collectivités ayant choisi l’encadrement des loyers. Elle leur permettra de sécuriser le dispositif, d’en mesurer les effets, et, le cas échéant, d’ajuster leur politique locale du logement. Cela permettra aussi d’éviter que certaines collectivités ne soient tentées de réduire volontairement leur production de logements et de renoncer aux outils de construction pour éviter les mécontentements locaux, tout en encadrant les loyers pour donner satisfaction aux locataires.Pour protéger au mieux les locataires, il faut veiller en parallèle à préserver l’offre locative. Lorsque l’investissement locatif devient moins attractif, la réduction du parc privé accentue mécaniquement les tensions sur les loyers. Toute régulation durable doit être cohérente, stable et s’accompagner d’un véritable statut du bailleur privé. La priorité demeure l’accès de nos concitoyens à un logement abordable, ce qui implique d’actionner l’ensemble des leviers disponibles. Parce que toute décision sur l’avenir de l’expérimentation de l’encadrement devra s’appuyer sur une évaluation complète et objectivée, sa prolongation nous apparaît comme la solution la plus raisonnable. (Applaudissements sur quelques bancs des groupes SOC et GDR.)
M. Stéphane Peu (GDR). Alors que les prix de l’immobilier ont progressé quatre fois plus vite que les revenus au cours des vingt dernières années, que le taux d’accès à la propriété des 25 % de Français les plus modestes a été divisé par deux en trente ans, que le logement est devenu le premier facteur de la dégradation du pouvoir d’achat, l’encadrement des loyers est un enjeu capital.L’économie du logement s’apparente à une économie de pénurie. Aussi est-il assez paradoxal d’écouter ceux qui ont soutenu toutes les politiques du logement depuis 2017, sachant qu’elles ont été les plus catastrophiques depuis des décennies, ramenant la production de logements au niveau qui était le sien lors de la crise consécutive à la guerre du Golfe de 1991 ! Jamais n’avons-nous aussi peu construit.
M. Stéphane Peu (GDR). L’encadrement des loyers est l’unique outil dont nous disposons pour protéger un minimum les locataires du parc locatif privé des effets de l’envolée des prix. Au groupe de la Gauche démocrate et républicaine, nous saluons donc l’initiative de nos collègues du groupe Socialistes et apparentés, qui proposent avec ce texte de pérenniser ce dispositif, dont l’expérimentation arrive à échéance dans moins d’un an, tout en corrigeant certaines failles identifiées ces dernières années grâce aux retours d’expérience.
M. Stéphane Peu (GDR). Reprenant à son compte les recommandations d’une mission d’information transpartisane conduite l’été dernier, la présente proposition de loi reste cependant trop prudente, car elle ne propose pas de généraliser le dispositif au niveau national ni de le rendre obligatoire pour les communes situées en zones tendues. Quant à l’augmentation du montant des amendes, elle ne s’accompagne pas d’une systématisation de celles-ci ni des mises en demeure préfectorales. Autant de regrets pour moi, qui suis élu d’une structure intercommunale située en Seine-Saint-Denis, Plaine Commune, qui expérimente – et c’est heureux – l’encadrement les loyers, mais qui reste malheureusement la plus mauvaise élève de France en la matière : selon le dernier baromètre de la Fondation pour le logement, près de 60 % des loyers de ma circonscription dépassent les plafonds autorisés.Les débats en commission ont permis quelques avancées significatives au sujet des leviers de contournement utilisés par les bailleurs pour s’exonérer de leurs obligations, à l’instar de l’emblématique complément de loyer – certains propriétaires n’hésitent pas à présenter comme des caractéristiques exceptionnelles justifiant un complément de loyer la présence d’un parquet, d’un balcon ou d’un double vitrage, quand d’autres valorisent abusivement des surfaces annexes non habitables comme une cave, une courette ou un grenier. Il est donc bienvenu que la proposition de loi cherche à clarifier ce point, dans la continuité de la jurisprudence. Beaucoup d’autres bailleurs contournent encore l’encadrement par des baux civils, la colocation ou les contrats de coliving. Le fait de soumettre désormais au dispositif d’encadrement des loyers tous les logements constituant la résidence principale du locataire est donc une avancée concrète et attendue.Nous saluons par ailleurs le vote d’un amendement qui impose aux professionnels de l’immobilier de rappeler les règles en vigueur aux propriétaires qui leur confient un bien à mettre en location. Nous aurions évidemment aimé que le texte aille plus loin encore, par exemple en interdisant aux plateformes d’annonces immobilières de mettre en ligne des annonces illégales. En dépit de ces quelques insuffisances, nous voterons évidemment en faveur de la proposition de loi.
M. Stéphane Peu (GDR). Gardons cependant à l’esprit que le dispositif d’encadrement des loyers est un frein insuffisant à la spéculation immobilière et qu’il ne suffit pas à garantir le droit au logement. Nombre d’observateurs soulignent l’efficacité d’un dispositif qui parvient à contenir la progression des loyers – dans des proportions toutefois encore trop limitées. L’encadrement des loyers est un plus, mais son mode de calcul, associé à l’existence d’un taux de référence majoré trop permissif, ne corrige qu’à la marge l’évolution préoccupante du taux d’effort des ménages modestes, locataires du parc privé en zone tendue. Nous devrons donc réfléchir à un dispositif qui les protège mieux.Enfin, même si je m’éloigne du sujet, j’ajoute qu’il ne serait pas inutile d’imaginer un mécanisme d’encadrement du loyer des petits commerces de centre-ville, notamment les commerces d’artisans ou les commerces de bouche, dont les loyers sont si élevés que ceux qui les tiennent sont bien souvent contraints de les quitter. (Applaudissements sur les bancs du groupe GDR et sur quelques bancs du groupe EcoS.)
M. Olivier Fayssat (UDR). Après avoir passé cinq minutes et sept secondes à Moscou en 1917, nous allons tâcher de revenir à Paris ou Marseille en 2025…
M. Olivier Fayssat (UDR). La crise du logement et celle du bâtiment ont un dénominateur commun, la précarité financière et juridique du propriétaire, qui décourage l’investissement : impôt sur la fortune immobilière, impôt sur le revenu, taxe foncière, taxe sur les logements vacants – pour punir le propriétaire qui ne parvient pas à louer –, provisions pour travaux, entretien, normes énergétiques, projets d’encadrement des loyers, impossibilité d’expulser des squatteurs dans des délais raisonnables, problèmes de recouvrement des loyers, et j’en oublie.Dans ces conditions, les investisseurs se détournent évidemment de l’immobilier au profit des assurances vie et des portefeuilles d’actions. Cela fait plaisir à la gauche, qui rêve uniquement de logements sociaux financés avec de l’argent confisqué, ainsi qu’aux macronistes, qui préfèrent les placements financiers, mais cela plombe les secteurs du logement et du bâtiment. Car si l’offre diminue, les loyers montent. Bref, c’est un succès total, comme le soulignait brillamment notre collègue François Jolivet.La crise du logement que traverse le pays est d’abord une crise d’offre, alimentée par une rentabilité locative qui n’a jamais été aussi faible et qui nous prive d’un investissement privé ô combien précieux. Or ce texte vise non pas à desserrer l’étau et à redonner un peu d’oxygène au marché, mais à ajouter davantage de contraintes, de rigidités et de sanctions – exactement ce qui ne fonctionne pas. Il ne s’attaque pas aux causes réelles de la crise : il veut réguler là où il faudrait produire ; encadrer là où il faudrait encourager ; sanctionner là où il faudrait restaurer la confiance.Si l’encadrement des loyers a été conçu initialement comme une expérimentation, c’est bien qu’il s’agissait d’en montrer les limites. Si, demain, les loyers étaient réellement plafonnés partout, pour toutes les typologies, alors l’écart immense entre le plafond administratif et le prix d’équilibre du marché ferait basculer des milliers de logements hors du parc locatif. Ce ne serait ni un abus ni une fraude, simplement le résultat du choix cohérent de propriétaires poussés à bout par vos politiques. En pérennisant ce dispositif, vous prenez le risque de transformer une soupape économique en carcan réglementaire, avec pour effet immédiat la contraction de l’offre : les bailleurs n’investiront plus, pas parce qu’ils ne voudraient pas de locataires longue durée, mais parce qu’ils se tourneront vers des activités aux conditions un peu plus souples, telles que la vente ou la location de meublés touristiques. Vous semblez convaincus qu’en rendant le locatif long risqué, les bailleurs choisiront quand même d’y rester. C’est audacieux, voire suicidaire.Il en va de même avec le plafonnement du complément de loyer. Là encore, vous feignez d’ignorer que tous les logements ne se valent pas, qu’un investissement n’est pas l’autre. Dans un marché déjà sous tension, réduire encore la capacité de valoriser un bien, c’est décourager ceux qui remettent sur le marché des logements de qualité ; cela ne revient pas à protéger les locataires, mais à réduire l’offre à leur disposition.En ce qui concerne le doublement des amendes, permettez-moi de rappeler que l’on n’a encore jamais vu un logement sortir de terre parce que l’on avait puni plus fort son propriétaire. Dans un marché où la rentabilité locative est déjà minée par la hausse des taxes, le coût des travaux énergétiques et le plafonnement de l’indice de référence des loyers (IRL), vous ajoutez une incertitude supplémentaire. Or quand le risque augmente, les bailleurs s’en vont ; le texte accélère précisément ce mouvement.Vous proposez ensuite la suspension du droit de congé dès lors qu’une contestation est déposée…
M. Inaki Echaniz (SOC). Il faut lire le texte de la commission, vous ne l’avez manifestement pas fait !
M. Olivier Fayssat (UDR). Autrement dit, vous fabriquez un outil de blocage massif : une simple démarche, même infondée, suffira demain pour geler la mobilité. Or la mobilité est la clé du marché locatif, ce qui permet à un logement de circuler d’un ménage à un autre, à un jeune de s’installer, à une famille de trouver plus grand, à un salarié d’accepter une mutation. En immobilisant les logements, vous transformerez une situation déjà tendue en véritable pénurie.En réalité, cette proposition de loi part d’un présupposé erroné qui voudrait que le parc privé soit le problème, alors qu’il permet en réalité d’absorber la plus grande partie des tensions ; elle oublie que les propriétaires bailleurs, loin d’être des acteurs captifs, sont des acteurs rationnels, et que le fait de rendre la location longue durée moins attractive, moins lisible et plus risquée, les fera déserter ce secteur. Or, lorsque ces acteurs partent, ils retirent un logement du marché, et ce n’est pas le propriétaire qui en souffre, mais bien le locataire, recherchant en vain une offre qui se réduit au fil des mois.Nous partageons l’objectif de rendre le logement plus accessible, mais nous ne pensons pas pouvoir l’atteindre en rigidifiant davantage un marché qui étouffe déjà. Un marché fragilisé ne se retrouve pas à l’équilibre par la sanction. Alourdir les contraintes ne rassure ni les propriétaires ni les investisseurs, mais au contraire les éloigne du parc locatif, au détriment des locataires que l’on voudrait protéger. On ne résout pas une crise de l’offre en compliquant la tâche de ceux dont elle dépend. Si le but recherché est de se retrouver avec moins de bailleurs, ce texte propose une méthode exemplaire pour y parvenir. S’il s’agit en revanche de disposer de plus de logements, il faudra en essayer une autre. C’est pourquoi le groupe UDR votera contre cette proposition de loi. (Applaudissements sur les bancs des groupes UDR et RN.)
M. le président (DEM). La parole est à M. Philippe Lottiaux.
M. Philippe Lottiaux (RN). Bossuet écrivait que « Dieu se rit des hommes qui déplorent les effets dont ils chérissent les causes ». Cet aphorisme illustre parfaitement votre proposition de loi sur l’encadrement des loyers. Qu’est-ce qu’un loyer ? Un prix. Comment le prix est-il fixé ? En fonction de la loi de l’offre et de la demande : si la demande baisse et que l’offre augmente, le prix baisse ; si l’offre baisse et que la demande augmente, le prix augmente. C’est basique.Depuis des années, la gauche et les macronistes ont tout fait pour réduire l’offre et augmenter la demande, donc pour faire grimper les loyers. Et voilà que vous nous dites à présent, après avoir potassé le bréviaire du petit collectiviste illustré : « C’est trop cher, vite, réglementons ! » On nage en pleine schizophrénie. C’en serait comique si ce n’était pas aussi absurde. Quand vous vous inspirez de Marx, c’est avec l’option Groucho !Vous avez vraiment tout fait pour réduire l’offre de logements dans notre pays. D’abord avec vos DPE, qui ont entraîné ou entraîneront la disparition de dizaines de milliers de logements du marché de la location, en particulier dans les zones tendues. Ensuite, avec votre ZAN, qui fait hésiter les maires à délivrer le moindre permis et renforce le coût du foncier. Par ailleurs, vous n’avez prévu aucun soutien à l’investissement locatif après la fin du dispositif Pinel. Nous avons certes voté en première lecture du projet de loi finances (PLF) la création du statut du bailleur privé, mais sa réduction, voulue par le gouvernement, risque de la transformer en un coup d’épée dans l’eau.N’oublions que pas le poids sans cesse accru des normes entraîne un renchérissement du coût de la construction. Ainsi, quand vos mesures renchérissent le coût du foncier et celui de la construction, quand la fiscalité réduit l’intérêt de l’investissement locatif, alors l’offre décroît et les loyers augmentent : CQFD.Cerise sur un gâteau déjà bien indigeste, la permissivité en cas de non-paiement ou de squat finit par rebuter non seulement les investisseurs potentiels, mais aussi les propriétaires. Ces derniers préfèrent alors sécuriser leur location en exigeant des revenus tellement supérieurs au coût des loyers ou des cautions si importantes que la location devient impossible pour les ménages modestes et, dans certains secteurs, pour les classes moyennes. À vouloir trop protéger, vous finissez par exclure.Vous soulignez vous-même, dans votre rapport sur la proposition de loi, que la difficulté d’accéder à la propriété, la peur des impayés et l’insuffisance de l’offre nouvelle sont autant de causes du niveau élevé des loyers. Pourquoi alors n’agissez-vous sur ces points-là ? (Mme Béatrice Roullaud applaudit.)Comme à votre habitude, vous mettez en cause les locations meublées de courte durée. C’est votre croisade – et si je n’ai rien contre les croisades, je ne vous suis pas sur celle-ci. Ces locations ne sont pas la cause du problème et ne résultent que de la réticence des propriétaires à la location de longue durée. (Même mouvement.) De plus, seuls 8 % des meublés de courte durée, représentant moins de 0,25 % du parc résidentiel du pays, sont dédiés à cette activité. Ils ne sont donc pas un sujet majeur d’inquiétude.Ces mesures, couplées depuis des années à l’absence d’une politique de soutien à la construction, ont plongé le secteur dans la crise. (Mme Annaïg Le Meur s’exclame.) Leurs effets sont largement négatifs, aussi bien sur l’activité économique et sur l’emploi dans le bâtiment que sur le parcours résidentiel des ménages, qui se retrouvent sans perspective d’accession à la propriété et sans offre de logement intermédiaire. La rotation dans le parc social est inexistante – alors que 1 % de rotation représenterait 50 000 logements sociaux –, de même que la construction de logements sociaux, qui s’effectue la plupart du temps dans le cadre d’opérations mixtes. Moins de constructions privées, ce sont finalement moins de constructions sociales. (Mme Béatrice Roullaud applaudit.) Les conséquences budgétaires de cette politique sont elles aussi catastrophiques : 100 000 logements en moins, ce sont 4 milliards d’euros de TVA en moins.Parallèlement, votre politique de métropolisation a largement contribué, par la concentration géographique de la croissance économique ou par celle des établissements d’enseignement supérieur, à l’augmentation de la demande – et donc à l’augmentation des prix – dans nombre de zones aujourd’hui tendues. Face à cette situation catastrophique, vous ne trouvez rien d’autre à proposer que la régulation – avec des normes, des observatoires, des calculs complexes, des contrôles et des amendes. À l’heure de la simplification, voilà une belle usine à gaz, bien de chez nous !Après « la propriété, c’est le vol »…
M. Philippe Lottiaux (RN). …nous avons droit à : « le propriétaire, voilà l’ennemi ». Vous ne réglerez pas de cette manière le problème de la demande ; bien plutôt, vous aggraverez la situation de l’offre. Il ne reste certes plus grand-chose à détruire ; vous ne ferez que planter un clou de plus dans le cercueil.Les leçons que nous pouvons tirer des exemples étrangers d’encadrement des loyers sont plus que mitigées. Cette politique ne concerne, en fin de compte, que les quelques privilégiés qui ont réussi et qui peuvent satisfaire à toutes les conditions pour se loger. En revanche, au lieu de les aider, elle laisse de côté les milliers de Français à la recherche d’un logement digne.Vous voulez de surcroît accélérer cette expérimentation, alors qu’une évaluation doit être rendue dans quelques mois. Pourquoi une telle précipitation ? Auriez-vous peur du résultat ? Votre logique, sympathique dans ses intentions initiales, est contre-productive pour une majorité de nos compatriotes : l’enfer est pavé de bonnes intentions.Un double mouvement est nécessaire. Nous devons d’abord engager la démétropolisation afin de faire revenir les Français dans les communes petites et moyennes, conformément au souhait d’une majorité d’entre eux. Nous devons ensuite provoquer un choc d’offre par une relance de la construction et par une réelle politique d’accession sociale à la propriété. En parallèle, nous devons travailler à la fluidification du parc social en mettant fin au logement à vie et en établissant une priorité nationale, et même locale, dans les attributions.Le groupe Rassemblement national votera contre ce texte, qui ne résout aucunement les difficultés, bien réelles, auxquelles il prétend s’attaquer. (Applaudissements sur les bancs du groupe RN. – M. Bernard Chaix applaudit également.)
Mme Annaïg Le Meur (EPR). Je suis entrée dans ce débat sans idée préconçue. Je n’ai pas été directement confrontée à l’encadrement des loyers, qui n’a pas cours en Bretagne – c’est le cas dans de nombreux territoires.Le terme même d’encadrement, en ce qu’il évoque immédiatement une intervention de l’État dans le fonctionnement du marché, peut susciter une certaine réserve. Je comprends que l’idée d’un encadrement des loyers inquiète les propriétaires et les investisseurs. C’est donc avec distance, mais sans parti pris, que j’ai commencé à écouter les élus et les acteurs qui font l’expérience quotidienne de ce dispositif.Deux orientations majeures se dégagent de ce texte. Il vise d’abord à corriger un cadre réglementaire qui montre des faiblesses, ensuite à engager un mouvement concret de décentralisation.Depuis 2019, l’encadrement des loyers fait l’objet d’une expérimentation dans les zones tendues. Il a eu des effets utiles, en limitant notamment certaines hausses excessives. Des lacunes importantes se sont cependant révélées : des observatoires dont les données sont parfois insuffisantes ; une application inégale selon les territoires ; un contournement au moyen du complément de loyer ; peu de moyens de contrôle et, surtout, des maires désireux d’agir mais contraints par les règles très strictes de l’expérimentation.Le texte rapporté par mon collègue Inaki Echaniz vise avant tout à corriger ces incohérences, à rendre l’outil plus clair, plus facilement utilisable et mieux articulé aux réalités locales. Dans cette perspective, il affiche également une ambition forte : donner davantage de responsabilités aux territoires. Ce qui vaut pour Paris ne vaut pas pour Quimper. Les tensions sur le marché locatif au sein d’une même commune peuvent même connaître, d’un quartier à un autre, de fortes variations. Donner davantage de latitude aux territoires peut être un levier d’efficacité. C’est une demande récurrente des élus locaux qui souhaitent disposer d’outils adaptés et modulables.Cependant, n’oublions pas qu’il y a urgence. Le logement traverse une crise profonde dont les Français éprouvent chaque jour les conséquences. Le nombre de permis de construire s’effondre, les chantiers se figent et les transactions se font de plus en plus rares. Derrière ces chiffres, des vies sont bousculées.Soyons lucides. Si les offres étaient plus nombreuses, si les logements arrivaient en plus grand nombre sur le marché, si la construction repartait correctement, l’encadrement des loyers serait un dispositif marginal, voire inutile.
Mme Annaïg Le Meur (EPR). Nous avons commencé à agir en faveur d’une reprise de l’offre, au moyen de différentes dispositions : loi sur les locations de courte durée ; loi sur la transformation des bureaux en logements ; proposition de loi portée au Sénat par la sénatrice Estrosi Sassone visant à conforter l’habitat, l’offre de logement et la construction ; assouplissement indispensable du DPE grâce à la loi Gacquerre ; statut du bailleur privé, enfin, dont le texte touche à son terme dans la navette parlementaire.Quand tous ces textes produiront pleinement leurs effets, nous pourrons envisager une sortie progressive du dispositif d’encadrement. Le marché, toutefois, n’est pas encore revenu à l’équilibre.Trois grandes options s’offrent à nous.La première serait d’arrêter complètement l’encadrement des loyers et de mettre ainsi fin à toute intervention publique. Dans des territoires très tendus, toutefois, cela provoquerait une hausse immédiate et brutale des loyers. Une telle prise de risque social serait difficilement acceptable dans le contexte actuel.La deuxième serait de prolonger l’expérimentation dans son format actuel. C’est la logique prudente dans laquelle s’inscrit l’amendement de la députée Létard, qui propose sa prolongation pour deux ans. Les observations et les analyses pourraient ainsi être poursuivies sans modification du cadre existant. On pourrait néanmoins rétorquer que ce simple statu quo ne réglerait pas les incohérences du dispositif, pas plus qu’il ne libérerait les maires du cadre très strict qui pèse sur eux.La troisième, enfin, est de donner la main aux territoires, avec des critères objectifs et sous le contrôle des préfets. Cette option permettrait à chaque territoire d’adapter la règle aux réalités locales, dans un cadre clair et contrôlé. Cependant, nous ne sommes pas dupes : à l’approche des élections municipales, cet outil représenterait une opportunité pour certains candidats.Une décision si structurante, permettez-nous d’y insister, doit être éclairée par des données solides. Un rapport commandé par le gouvernement à deux économistes indépendants chargés d’évaluer précisément les effets de l’encadrement des loyers devait nous être remis cet automne, mais nous savons désormais que nous ne pourrons pas en prendre connaissance avant le printemps 2026.
Mme Annaïg Le Meur (EPR). Nous le regrettons, car ce rapport devait nourrir le débat, objectiver les effets de la politique mise en œuvre et en mesurer les conséquences réelles. Il y a là une étape indispensable avant de pouvoir prendre la moindre décision définitive sur le devenir du dispositif.Votre proposition de loi va au-delà du seul encadrement des loyers. À l’article 2, elle se penche sur la question des congés pour cause de vente, congés qui peuvent parfois paraître abusifs. La première version du texte nous est apparue à cet égard trop exigeante. Vous avez bien voulu en revoir les dispositions ; assoupli, le dispositif nous semble maintenant plus équilibré.Comme je le disais, trois chemins s’offrent donc à nous. Arrêter l’encadrement des loyers,…
Mme Annaïg Le Meur (EPR). …le prolonger ou le pérenniser en décentralisant. Aucun de ces chemins n’est parfait ; tous sont risqués. Si notre groupe est partagé, nous tenons toutefois à quelques principes simples : protéger les locataires, ne pas décourager les investisseurs et laisser les territoires agir là où les tensions sont réellement identifiées. Nous attendons beaucoup de ce débat. (Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe EPR.)
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). …et l’équilibre dans les rapports locatifs. Derrière ce beau titre se cache un contenu tiède, très éloigné de l’urgence sociale et de la crise du logement que traverse notre pays.En 2026, la politique d’encadrement des loyers arrive à échéance.
Mme Béatrice Bellay (SOC). Il fallait mettre cette question à l’ordre du jour de votre niche !
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Il faudrait dès maintenant la pérenniser, la généraliser et, surtout, la renforcer. Chacun sait que ce dispositif est aujourd’hui trop limité, trop fragile et trop contourné pour protéger sérieusement les locataires de la spéculation immobilière et de l’explosion des loyers. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.)Les loyers augmentent en continu depuis quarante ans : où cela va-t-il s’arrêter ? Alors que le logement est le premier poste de dépenses des ménages, la hausse des loyers continue d’étouffer le pouvoir d’achat des Français et des Françaises. Face à une telle situation, nous devrions nous contenter d’un texte qui reste au milieu du gué ? Le Parti socialiste tente une fois de plus de ménager le chèvre et le chou, de concilier l’inconciliable (Mme Marie Mesmeur applaudit) :…
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). …un peu de social pour l’affichage, beaucoup de concessions pour ne pas froisser les propriétaires. Résultat, un compromis mou, qui n’apporte aucune réponse à la hauteur de la crise. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.) En voici la preuve : vous maintenez le complément de loyer jusqu’à 20 % au-delà du loyer majoré. Vous autorisez ainsi des loyers supérieurs de 44 % au loyer médian. Dans une ville où ce loyer médian est de 1 000 euros, il serait donc possible de facturer 1 440 euros. C’est gigantesque, c’est insoutenable ; c’est bien sûr injuste. (Mêmes mouvements.)
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Orné d’un titre criant le compromis, ce texte regarde un problème sans jamais oser se confronter aux intérêts d’où il tire son origine. Il reconnaît l’urgence sans assumer les moyens d’y répondre.Le logement n’est pas un bien comme un autre. Il est la condition de l’accès à tous les autres droits.
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Quand le marché locatif déraille, c’est toute la vie des gens qui bascule. (Mêmes mouvements.) Garantir le droit au logement est à la base de tout. Quand quelqu’un dort dehors, pourtant, vous préférez détourner le regard.
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Monsieur le ministre, vous préférez agir dans l’intérêt de votre cabinet – ça vaut le coup pour vous, ce sont de belles primes de fin d’année ! (Mêmes mouvements.)
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). La droite et la Macronie expliquent que l’encadrement des loyers décourage les propriétaires. Comprenez : ils ne peuvent plus louer à des prix extravagants. Quel drame absolu – j’en suis tout émue ! (Mêmes mouvements.)
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Vous vous préoccupez davantage du confort des multipropriétaires que du sort des 15 millions de mal-logés et de celui des 350 000 personnes qui dorment dans la rue. (Mêmes mouvements.)Les faits vous contredisent pourtant. L’Apur a montré que l’encadrement des loyers ne provoque pas une baisse du nombre de logements proposés à la location.
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Regardez bien qui, dans cet hémicycle, défend les multipropriétaires vivant de la rente et qui défend le peuple. (Mêmes mouvements.)Nous le disons sans équivoque : il ne faut pas se contenter de stabiliser les loyers, il faut les baisser durablement. (Mêmes mouvements.) Combien de jeunes sont entassés dans des chambres de bonne ? Combien de travailleurs sont condamnés à des trajets interminables faute de pouvoir encore trouver un logement proche de leur lieu de travail ? Combien de familles sont coincées dans des logements insalubres ou surpeuplés ? Combien de personnes dorment dehors, dans le pays qui se dit patrie des droits de l’homme ?
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Nous voulons un encadrement des loyers généralisé, permanent et sans complément de loyer. (Mêmes mouvements.) Nous voulons un encadrement à la baisse dans les zones tendues. Nous voulons mettre fin à la folie spéculative. Tel est le sens de la proposition de loi que mes collègues Insoumis et moi-même avons déposée. (Mêmes mouvements.) L’encadrement des loyers est aujourd’hui une passoire : à Bordeaux, un propriétaire sur quatre ne le respecte pas, à Lyon ou à Paris, un propriétaire sur trois.
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Pourquoi une majorité de propriétaires ne respectent-ils pas l’encadrement des loyers ? Peut-être parce que rien ne les y contraint ! Vous me répondrez – vous êtes si prévisibles – que nous nous attaquons toujours aux propriétaires. Qui sont pourtant ces propriétaires que vous voulez protéger ? Ceux qui ne représentent que 3,5 % de la population et qui détiennent 50 % des logements mis en location. (Mêmes mouvements.)
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Ce sont eux qui tiennent le marché, eux que vous vous refusez à affronter. L’histoire nous l’apprend pourtant : quand un peuple ne peut plus se loger, il se soulève. (Les députés du groupe LFI-NFP se lèvent pour applaudir.)
M. le président (DEM). La discussion générale est close.La parole est à M. le rapporteur.
M. Inaki Echaniz (SOC). Monsieur le ministre, vous citez plusieurs études. Certaines d’entre elles, qui s’appuient sur des données claires, objectives et définies, présentent des conclusions plutôt favorables à l’encadrement des loyers. Vous citez en revanche les conclusions critiques de l’étude réalisée par l’observatoire Clameur ; mais ce dernier n’a jamais publié ni ses données ni sa méthodologie. Sa crédibilité scientifique est donc sujette à caution.Vous prétendez que le texte permettrait à toutes les communes d’instaurer l’encadrement des loyers, sans plus de critères. C’est faux : il ne s’agit que des communes situées en zone tendue, ainsi que de celles où la situation correspond aux critères de la déstabilisation du marché locatif. Ces critères sont définis dans les mêmes termes que ceux que nous avons adoptés, à une très large majorité, lors de l’examen de la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Ils ont été validés par la DHUP – la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages.Vous opposez à ce texte l’idée d’un dialogue entre les collectivités et l’État. Mais que faut-il faire quand une commune, conformément à la loi, satisfait tous les critères que vous avez cités et qu’un ministre parfois très – trop – dogmatique refuse de signer tout décret ?Vous dites enfin que je permettrais un encadrement sans observatoire des loyers. C’est faux : cet observatoire restera obligatoire pour que les communes concernées puissent accéder à l’encadrement des loyers.Monsieur Gosselin, vous dites que cet encadrement incite les propriétaires à retirer leurs biens du marché. Il faudra me présenter un propriétaire qui préfère ne pas mettre son appartement en location et ne rien toucher plutôt que d’avoir un revenu.
M. Philippe Gosselin (DR). On l’a constaté ! Il fait autre chose. Il faudra prendre en compte le rapport.
M. Inaki Echaniz (SOC). Dans le cadre d’un encadrement, le loyer de référence correspond au loyer pratiqué à l’instant T, c’est-à-dire au loyer du marché – à moins que tous les propriétaires voisins ne pratiquent un loyer inférieur au marché ! En outre, on constate que l’offre locative diminue partout, et non uniquement dans les communes qui pratiquent l’encadrement des loyers. La baisse est même encore plus forte là où il n’existe pas, notamment à Nice, chez le président du groupe UDR, Éric Ciotti. Elle ne résulte donc pas de l’encadrement.Monsieur Cosson, vous dites qu’il est urgent d’attendre. Pour avoir défendu un certain nombre de textes, vous savez que la navette parlementaire se perd parfois dans de nombreux et obscurs couloirs. Le rapport commandé par le gouvernement à des économistes aurait dû être remis en novembre, nous sommes en décembre et nous l’attendons toujours. Commençons donc dès maintenant, avant de nous retrouver dos au mur.La régulation des meublés de tourisme suscitait initialement les mêmes observations : beaucoup de parlementaires invoquaient le manque d’études pour ne pas avancer sur le sujet. Or ce texte a finalement été adopté à une large majorité : même sans étude, on avait constaté que la mesure fonctionnait dans les territoires.
M. Inaki Echaniz (SOC). Il ne s’agit pas d’une généralisation, comme l’a dit mon camarade Peu. Seules les communes situées dans des zones sous tension et celles justifiant d’un déséquilibre sur le marché locatif pourront décider, si elles le souhaitent, d’encadrer les loyers.Monsieur Jolivet, je suis d’accord avec vous : le cœur du problème est en effet la production de logements. Depuis 2022, avec mon groupe, nous appelons à une vraie loi de programmation sur le logement. Vous faites partie de ceux qui ont dirigé le pays depuis 2017 et provoqué l’effondrement de la production. De mon côté, j’ai été l’un des seuls parlementaires à proposer le retour de la prime aux maires bâtisseurs, qui leur permet justement de relancer la production. J’attends encore le soutien du bloc macroniste sur ce sujet !
M. Stéphane Peu (GDR). Ce sont les macronistes qui ont supprimé cette aide !
M. Inaki Echaniz (SOC). Madame Belouassa-Cherifi, mon objectif est de mener ce texte à son terme, afin d’apporter une vraie réponse aux collectivités. Il ne s’agit pas de se faire plaisir ici avec un texte maximaliste,…
M. Inaki Echaniz (SOC). …mais qui n’aura aucune chance d’être voté de façon définitive avant novembre 2026. (Protestations sur les bancs du groupe LFI-NFP.) Nous n’allons pas attendre le renouvellement du Sénat avec les prochaines élections ! Je veux agir tout de suite pour les locataires, pas me contenter de leur vendre du rêve avec un texte qui sera peut-être adopté dans le cadre d’une niche, mais dont le parcours législatif s’arrêtera là. (Applaudissements sur les bancs du groupe SOC.) Je ne comprends pas vos attaques, car sur la question du logement nous avons travaillé de façon consensuelle jusqu’à présent.Ce texte permet également d’encadrer le complément de loyer.
M. Inaki Echaniz (SOC). Si on supprimait complètement la possibilité d’appliquer un complément de loyer, le texte serait inconstitutionnel. C’est pourquoi nous proposons de le maintenir en le limitant à 20 %, ce qui correspond à la demande des associations de locataires. J’espère pouvoir continuer de travailler avec vous correctement.Mesdames et messieurs de l’extrême droite (« Ah ! » sur les bancs du groupe RN), vous parlez toujours du rendement des propriétaires, soit de ceux qui gagnent de l’argent sur le dos des locataires. Mais vous ne parlez jamais des locataires, issus des classes populaires et des classes moyennes que vous prétendez défendre. Depuis que je suis arrivé à l’Assemblée en 2022, vous n’avez fait aucune proposition.
M. Inaki Echaniz (SOC). Zéro proposition sur la question du logement ! (Applaudissements sur les bancs du groupe SOC.)
M. Théo Bernhardt (RN). Répéter un mensonge n’en fait pas une vérité !
M. Inaki Echaniz (SOC). Vous ne faites que dénoncer, sans jamais rien proposer ! Dans votre niche, vous n’avez inscrit aucun texte sur la question du logement. Alors vos remarques hypocrites, vous pouvez vous les garder ! Les députés du groupe socialiste, ainsi que d’autres collègues de gauche, ont en revanche permis l’adoption de mesures pour relancer la production de logements.
M. Inaki Echaniz (SOC). Vous étiez absents lors des discussions sur l’aide personnalisée au logement pour ceux qui accèdent à la propriété (APL accession) et sur la baisse des impôts pour les petits propriétaires bailleurs.J’espère que ce texte pourra être adopté à l’Assemblée, puis au Sénat. Monsieur le ministre, n’utilisez pas l’argument du rapport qui n’est pas arrivé. Nous ferons le nécessaire pour que ce texte aille au terme de son parcours législatif et que la loi qui en résultera permette aux locataires de vivre dignement et aux propriétaires de continuer à investir pour loger les Français. (Applaudissements sur les bancs du groupe SOC.)
M. Vincent Jeanbrun. Monsieur le rapporteur, je n’ai pas dit que vous vouliez supprimer tout critère. Vous vous êtes inspiré des critères appliqués aux locations Airbnb et de votre loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Mais cela n’a rien à voir : il est certes important de prendre en compte la tension du marché locatif dans certaines zones, mais parmi les critères de l’expérimentation actuelle, ceux du flux et de la production de logements dans un secteur sont fondamentaux. Encadrer les loyers n’a pas le même impact selon qu’on le fait avec ou sans perspective de nouveaux logements. Vous avez donc laissé des critères, mais vous avez supprimé les quatre auxquels il est fait référence dans l’expérimentation actuelle. J’y suis très attaché : il faut absolument maintenir et défendre ces critères de bon sens.J’ai cité deux études et vous avez repris l’une d’elles, en indiquant que ses données n’avaient pas été publiées. Selon certaines études, les effets de l’encadrement sur le niveau des loyers sont estimés positifs et selon d’autres, non. Mais aucune ne permet de savoir si l’encadrement a un impact sur l’offre, pas même celle de l’Apur.Par ailleurs, l’étude que vous citez sera sans doute déterminante. Attendons donc quelques semaines pour connaître ses résultats. Le retard dans sa restitution vient de l’extrême difficulté de collecter les données : la matière est complexe et la crise du logement, multifactorielle, peut lisser les effets ou créer des incompréhensions sur l’impact de la production de logements. Je vous appelle donc, mesdames et messieurs les députés, à la prudence et à la patience : attendez de prendre connaissance de ce rapport afin que celui-ci puisse éclairer votre décision, que vous sachiez où vous mettez les pieds et quel est l’impact d’une telle mesure.
M. le président (DEM). J’appelle maintenant, dans le texte de la commission, les articles de la proposition de loi.
Article 1er
M. le président (DEM). Je suis saisi de plusieurs demandes de scrutin public : sur l’amendement no 40, par les groupes La France insoumise-Nouveau Front populaire, Socialistes et apparentés, Droite républicaine et Union des droites pour la République ; sur l’amendement no 35, par les groupes Socialistes et apparentés et Ensemble pour la République ; sur l’amendement no 44, par les groupes Socialistes et apparentés et Union des droites pour la République.Les scrutins sont annoncés dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.La parole est à M. Guillaume Kasbarian, pour soutenir l’amendement no 40, visant à supprimer l’article.
M. Guillaume Kasbarian (EPR). Cet article socialiste vise à étendre et pérenniser le dispositif d’encadrement des loyers voté une première fois en 2018 dans la loi Elan et dont l’expérimentation a été prolongée un peu plus tard par la loi « 3DS ».Le principal problème que pose cette extension, cette généralisation, tient au fait qu’elle risque d’atrophier l’offre locative. Mettons-nous un instant à la place d’un propriétaire à qui l’on explique que le prix auquel il peut louer est contingenté, bloqué, régulé. Si cette régulation s’accentue encore, la rentabilité de son investissement baissera mécaniquement. Il en viendra alors à faire autre chose de son bien, en le mettant en location touristique ou en le vendant pour investir ailleurs.Le pire, c’est que vous savez bien que nous sommes face à un problème de rentabilité locative, monsieur le rapporteur ! C’est pour cette raison que, lors de l’examen du PLF, vous vous êtes battu en faveur de l’instauration d’un statut du bailleur privé tel que la location de son bien lui rapporte plus d’argent et soit de ce fait rendue attractive.Pourtant, vous défendez en ce moment une proposition qui, si elle est adoptée, accentuera ce problème de rentabilité locative, alors même que nous attendons encore – avec impatience ! – l’étude qui nous permettra de vérifier si la prolongation du dispositif que prévoit l’article aurait un effet sur l’offre locative. Vous prenez donc le risque de susciter sa diminution, dans un contexte d’incertitude.Ce qui est certain, en revanche – car nous disposons tout de même de quelques chiffres –, c’est que l’offre a significativement diminué depuis 2018. À Paris, par exemple, le nombre d’appartements en location a baissé et les files d’attente s’allongent donc de tous côtés.Vous me rétorquerez que cette baisse est multifactorielle. C’est vrai : les meublés touristiques ou encore le DPE y contribuent. Mais cela peut aussi être le cas de l’encadrement des loyers.D’autres pays ont mis fin à cet encadrement. Vous allez hurler mais, en Argentine, on a cessé d’encadrer les loyers en 2023. (Exclamations sur quelques bancs du groupe SOC.) Résultat : l’offre locative a augmenté de 170 % et les prix ont baissé de 40 %. C’est la preuve qu’il faut en finir avec l’encadrement des loyers, qui ne fonctionne pas !
M. Inaki Echaniz (SOC). D’abord, deux points de forme. Monsieur Kasbarian, vous vous contredisez : vous affirmez que l’encadrement des loyers fait baisser l’offre et, quelques secondes après, vous indiquez que nous n’en savons rien parce que nous ne disposons pas de chiffres !
M. Inaki Echaniz (SOC). Citez-moi donc une étude précise qui démontre que l’encadrement des loyers est cause de la diminution de l’offre !Deuxième point de forme – il est important : le défenseur le plus ardent de l’encadrement des loyers n’est pas n’importe qui. C’est le secrétaire national de Renaissance chargé du logement et de l’immobilier, Jean-René Etchegaray.
M. Inaki Echaniz (SOC). Et vous, monsieur Kasbarian, député Renaissance, vous voudriez purement et simplement supprimer cet encadrement ? Quittez donc votre formation pour fonder le parti miléiste français ! (Sourires et applaudissements sur plusieurs bancs du groupe SOC et sur quelques bancs du groupe EcoS.) Soyez raccord avec vos idées, assumez votre dérive ultralibérale et changez de groupe ! Je vois M. Maillard, qui siège juste devant vous et qui aurait du mal à assumer vos positions en tant que candidat à la mairie de Paris ! (Applaudissements sur plusieurs bancs des groupes SOC et EcoS.)J’en viens au fond. Vous dites que l’offre locative a diminué à Paris, mais nos propositions ne concernent pas seulement la capitale, dont je vais essayer de m’éloigner car je suis profondément décentralisateur, comme le prouve ce texte. Dans plusieurs villes, les loyers ne sont pas encadrés : je pense à Nice, où l’on assiste à une baisse de l’offre de 53 %, à Toulouse, où elle est de 40 % ou encore à Strasbourg, où elle atteint 37 %. Tout n’est donc évidemment pas dû à l’encadrement des loyers.Enfin, en bon miléiste, vous citez l’exemple de l’Argentine. Mais l’Argentine n’est pas la France. La Catalogne, par contraste, est proche de notre pays et présente avec lui des similitudes. Elle a instauré l’encadrement des loyers avant d’en sortir. L’étude menée au sujet de ce dispositif démontre que non seulement il n’a pas eu d’effet sur l’offre, mais encore que, quand il a été supprimé, les prix ont explosé, ce qui a aggravé la précarité des classes moyennes et populaires que vous prétendez défendre avec tant d’insistance. Arrêtez donc de mentir ! Il se trouve que la Catalogne a réinstauré l’encadrement des loyers pour permettre à chacun de se loger dignement et durablement.Avis défavorable. (Applaudissements sur les bancs du groupe SOC.)
M. Vincent Jeanbrun. Je vous remercie d’aborder directement le cœur du sujet. Monsieur Kasbarian, je connais votre investissement, aujourd’hui comme hier – lorsque vous étiez ministre – en faveur de la défense de l’offre de logement dans notre beau pays.Je l’ai dit lors de la présentation du texte : je partage votre inquiétude quant à la possibilité d’un impact sur l’offre que, pour l’heure, nous sommes incapables d’évaluer.
M. Vincent Jeanbrun. Le sujet est très important. Nous avons lancé une étude qui éclairera les débats de cette assemblée sur la bonne manière de procéder.L’amendement suivant, le no 35, déposé par une autre ministre du logement, Valérie Létard, pourrait ménager une voie de passage et de sagesse en trouvant un juste milieu : il prévoit non la pérennisation du dispositif, mais la prolongation de l’expérimentation.Avis défavorable, même si j’estime, comme vous, que l’offre de logement constitue un enjeu extraordinairement important.
M. le président (DEM). La parole est à Mme Anaïs Belouassa-Cherifi.
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Le groupe LFI-NFP s’opposera, bien sûr, à cet amendement de suppression. Nous considérons qu’il est primordial de parler de l’encadrement des loyers, d’aller plus loin en pérennisant ce dispositif et surtout de faire en sorte que toutes et tous aient un toit et que les locataires arrêtent de subir les loyers trop élevés. (Applaudissements sur plusieurs bancs du groupe LFI-NFP.)
Mme Anaïs Belouassa-Cherifi (LFI-NFP). Je ne suis pas étonnée, monsieur Kasbarian, que vous vous illustriez par votre cynisme constant, vous qui, l’année dernière, avez fait croître de 20 % les expulsions locatives ! (Mêmes mouvements.) La question est simple : souhaitez-vous que les gens puissent payer leur loyer et avoir un toit ? Je crois que ce n’est pas le cas, puisque vous ne voulez pas encadrer les loyers et ne proposez même pas de solution pour les gens qui sont à la rue !Nous voulons discuter de ce texte primordial : la crise du logement que nous traversons est profonde et structurelle, et il va falloir se montrer ambitieux ! (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.)
M. le président (DEM). La parole est à M. Guillaume Kasbarian.
M. Guillaume Kasbarian (EPR). Monsieur le rapporteur, il y a des nuances dans toutes les familles politiques – il y en a aussi chez vous.
M. Guillaume Kasbarian (EPR). Ces nuances sont parfois nourries par des élus désemparés par la crise du logement qui font des promesses électorales, y compris en vue des municipales, en expliquant qu’ils encadreront les loyers partout, pour résoudre, comme par magie, la crise du logement. Nous savons très bien que cela ne se produira pas et que, quelques mois plus tard, ils indiqueront à l’État que ce dispositif ne fonctionne pas et lui reprocheront de ne pas faire son travail. Or le rôle de l’État est d’affirmer que les conditions pour signer un encadrement des loyers ne sont pas réunies.Vous avez raison : quand j’étais ministre, en sept mois, je n’ai signé aucun décret autorisant une commune à instaurer un nouvel encadrement des loyers. Je ne m’en cache pas : je l’assume ! Si nous votions ce texte, nous retirerions à M. le ministre et à tous ses successeurs la possibilité de dire non sous couvert de décentralisation. Cela ne marche pas !Quant à La France insoumise, qui fait l’éloge des locataires, ce sont ses élus eux-mêmes qui les mettent en difficulté ! Quand il y a des files d’attente si longues pour pouvoir trouver un logement en location, c’est parce que le nombre de propriétaires qui proposent des biens est insuffisant. (Mme Anaïs Belouassa-Cherifi s’exclame.) Vous devriez rassurer les propriétaires et les inciter à le faire en améliorant la rentabilité locative et en luttant fermement contre les impayés.
Mme Ségolène Amiot (LFI-NFP). Il y a des milliers de gens, d’enfants à la rue !
M. Guillaume Kasbarian (EPR). Mais vous préférez les embêter sous prétexte de vouloir le bien des locataires…
Mme Marie Mesmeur (LFI-NFP). Des milliers d’expulsions de plus en un an !
M. Guillaume Kasbarian (EPR). …alors que c’est vous qui créez les files d’attente et bloquez le marché locatif !
M. le président (DEM). Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 177 Nombre de suffrages exprimés 174 Majorité absolue 88 Pour l’adoption 51 Contre 123
(L’amendement no 40 n’est pas adopté.)
M. le président (DEM). La parole est à M. Stéphane Lenormand, pour soutenir l’amendement no 35.
M. Stéphane Lenormand (LIOT). Cet amendement, que je défends au nom de notre collègue Valérie Létard, vise à prolonger de deux ans l’expérimentation de l’encadrement des loyers, portant sa durée de huit à dix ans. Cette prolongation constitue une solution plus rationnelle que la pérennisation, dans un contexte particulier. Nos débats ont montré la complexité du sujet, qui mérite mieux qu’une approche binaire selon laquelle il faudrait soit supprimer le dispositif, soit le pérenniser sans recul.Le logement n’est pas une marchandise comme les autres. Nous vivons une crise majeure de l’offre et de la demande, la hausse des taux continue d’avoir des effets tant sur l’ancien que sur le neuf, les normes énergétiques pèsent fortement sur l’offre locative et, dans la plupart des territoires concernés, l’encadrement n’a été appliqué que très récemment, ce qui rend son évaluation prématurée.Deux rapports importants sont attendus, qui nous permettront de disposer de données consolidées et d’un recul suffisant. Légiférer sans en prendre connaissance constituerait une prise de risque inutile, d’autant que le débat sur l’encadrement doit s’articuler avec la discussion du statut du bailleur privé, qui n’a pas encore abouti.Prolonger l’expérimentation permettra de disposer d’une évaluation complète, indispensable à une décision éclairée.
M. Inaki Echaniz (SOC). C’est une fausse bonne idée. L’expérimentation a été renouvelée une fois. Surtout, une prolongation ne permettrait pas à de nouveaux maires, élus lors des prochaines élections municipales et qui auraient promis, pendant leur campagne, de sortir du dispositif, de tenir leur promesse pendant les deux ans supplémentaires que prévoit l’amendement. Il s’agirait donc d’une entrave problématique à la liberté des maires.Par ailleurs, ne reproduisons pas nos errements vis-à-vis du dispositif des titres-restaurant, dont le report systématique suscite à chaque fois la panique en nous obligeant à légiférer la veille pour le lendemain. Nous avons ici l’occasion d’entamer un processus législatif. Mieux vaut faire en sorte qu’il soit aussi complet que possible et laisser la navette faire son travail plutôt que de raboter dès le début la pérennisation que nous proposons – qui n’est pas, je le répète, une généralisation.Le texte, dans sa rédaction présente, est soutenu par l’AMF,…
M. Inaki Echaniz (SOC). …France urbaine et Intercommunalités de France, toutes organisations qui ne me semblent être dirigées par des collectivistes ou par des inconscients, monsieur Kasbarian !Avis défavorable. Continuons l’examen du texte.
M. Guillaume Kasbarian (EPR). Très bonne remarque sur l’AMF ! C’est un curieux paradoxe !
M. Vincent Jeanbrun. Merci d’avoir défendu cet amendement de Valérie Létard, dont le mérite est de représenter une voie de sagesse. Si elle l’empruntait, l’Assemblée se donnerait le temps de poursuivre les débats sur le fondement des éclairages objectifs, scientifiques, économiques nécessaires.Les avis sont évidemment très partagés sur l’encadrement des loyers, et ils se fondent davantage sur des intuitions que sur des analyses rationnelles. Or, si nous sommes tous désireux de permettre à nos concitoyens de se loger de façon plus abordable, on peut légitimement s’inquiéter de l’impact de cet encadrement sur l’offre.En l’absence d’étude scientifique, il me semble que l’amendement de Valérie Létard offre une voie de passage intéressante. Il donnerait le temps de mener sur le sujet des travaux plus approfondis – ce qui n’empêcherait pas un premier rendu très prochainement – permettant de disposer d’une étude d’impact.Concernant ce qu’a dit M. le rapporteur au sujet d’une ville réputée pour son football et qui pourrait changer de majorité – Lyon, au hasard,…
M. Vincent Jeanbrun. …mais on aurait pu citer Paris ou plusieurs autres (« Nice ! », « Marseille ! » sur quelques bancs) –, je ne suis pas d’accord avec lui. Si une nouvelle majorité décidait de sortir de l’expérimentation, ce qui serait son droit plein et entier, il lui suffirait de saisir le ministre chargé du logement…
M. Vincent Jeanbrun. …qui, alors, prendrait un décret l’autorisant, conformément aux promesses faites par certains candidats. Il serait donc possible de sortir de l’encadrement des loyers même si l’expérimentation était prolongée, comme le prévoit cet amendement, sur lequel je m’en remets à la sagesse de l’Assemblée.
M. François Jolivet (HOR). Le groupe Horizons & indépendants soutiendra cet amendement, qui lui semble une solution sage : il faut attendre la remise au Parlement du rapport dont le ministre nous a assuré que deux économistes avaient été chargés. Par ailleurs, la commission des finances a demandé à la Cour des comptes un rapport sur les conséquences de l’encadrement des loyers. Le Parlement serait ainsi pleinement éclairé.
M. le président (DEM). La parole est à M. Sylvain Maillard, pour des arguments contre l’amendement.
M. Thierry Sother (SOC). Monsieur le président, il n’est pas du tout contre !
M. Sylvain Maillard (EPR). …qui me semble un bon compromis permettant de prolonger l’expérimentation, dans l’attente du rapport déjà évoqué.À titre personnel, je vous l’ai déjà dit, monsieur le ministre, je suis favorable à l’encadrement des loyers à Paris, dans la mesure où cela fournit un référentiel. Cela dit, il est évident que cela ne constitue pas une solution en soi.
M. Philippe Gosselin (DR). C’est un amendement de sagesse. Il est plutôt pas mal.
M. Sylvain Maillard (EPR). Comme l’a dit mon collègue Guillaume Kasbarian, c’est surtout la mise en place d’une protection contre les impayés qui permettra de réalimenter le marché de la location.
M. le président (DEM). Je note, monsieur Maillard, que vous avez changé d’avis sur l’amendement entre le moment où vous avez demandé la parole et celui où vous vous êtes exprimé…Je vais donc donner la parole à Mme Sandrine Runel, qui s’exprimera contre l’amendement, cette fois-ci.
Mme Sandrine Runel (SOC). Monsieur le ministre, ne prenez pas vos rêves pour des réalités : il n’y a pas encore de changement de majorité à Lyon, et ce n’est pas prévu, pas plus qu’à Paris d’ailleurs. (Murmures sur les bancs des groupes RN et EPR.) Ce n’est pas en voulant supprimer l’encadrement des loyers que vous allez pouvoir gagner ces villes, au contraire, car, dans ces deux villes, l’encadrement des loyers a permis à davantage de locataires d’accéder à des logements et surtout à des logements en centre-ville. (Applaudissements sur les bancs du groupe SOC et sur quelques bancs du groupe EcoS.) Il faut donc continuer ainsi, et notre groupe sera évidemment défavorable à cet amendement.
M. le président (DEM). Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 167 Nombre de suffrages exprimés 167 Majorité absolue 84 Pour l’adoption 53 Contre 114
(L’amendement no 35 n’est pas adopté.) (Mme Sandrine Runel applaudit.)
M. le président (DEM). La parole est à M. Bernard Chaix, pour soutenir l’amendement no 44.
M. Bernard Chaix (UDR). Il vise à supprimer le maintien de l’encadrement des loyers. En effet, nous pensons que ce n’est ni le bon moment ni la bonne méthode. Nous traversons une crise du logement qui est avant tout une crise de l’offre. Le parc locatif privé se contracte déjà sous les effets conjugués de l’effondrement du crédit, de l’explosion du coût des travaux, de la hausse de la fiscalité et de l’inflation réglementaire. Dès lors, pérenniser un dispositif qui réduit mécaniquement la rentabilité du locatif de longue durée, c’est ajouter un poids supplémentaire sur un marché déjà surchargé.Les loyers administratifs sont souvent tirés vers le bas, en dessous du point d’équilibre réel du marché et, lorsque le plafond n’a plus aucun lien avec ce dernier, ce sont les bailleurs qui arbitrent. Ils basculent vers des usages plus souples et sont donc conduits à quitter le locatif classique.En pérennisant l’encadrement, vous transformeriez une soupape économique déjà fragile en carcan réglementaire Dans un marché tendu, quand on réduit l’offre, on ne fait pas baisser les loyers, parce que moins d’offre, c’est plus de concurrence entre locataires, donc des loyers qui augmentent. À vouloir trop encadrer, on finit par produire l’effet inverse de celui recherché. (Mme Alma Dufour s’exclame.) On fragilise l’investissement, on décourage l’entretien du parc, on réduit la qualité et, enfin, on assèche l’offre. Pour toutes ces raisons, nous demandons la suppression de l’alinéa 4. (Applaudissements sur les bancs du groupe UDR.)
M. Vincent Jeanbrun. Comme je l’ai dit tout à l’heure, je pense qu’il serait pertinent de disposer d’une étude avant de se prononcer. Avis défavorable.
Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). Le groupe La France insoumise votera évidemment contre cet amendement. Je vous fais part de quelques chiffres, qui montrent l’importance de l’encadrement des loyers : 3,5 % des ménages détiennent 50 % des logements mis en location ; les 25 % les plus modestes consacrent une part deux fois plus importante de leurs revenus à se loger que les 25 % les plus aisés ; comme l’a rappelé ma collègue Anaïs Belouassa-Cherifi, les loyers ne cessent d’augmenter de manière constante depuis quarante ans.Il faut donc pérenniser un dispositif qui a fait ses preuves et en faveur duquel militent les résultats de l’expérimentation. L’encadrement des loyers a, par exemple, évité aux locataires parisiens une hausse de 141 euros par mois sur la période allant de juillet 2023 à juin 2024, soit une économie totale de 1 694 euros par rapport à ce qu’auraient été les loyers sans encadrement.Un député d’extrême droite nous propose, par cet amendement, de supprimer tout bonnement la pérennisation de ce dispositif, qui est pourtant un véritable outil de justice sociale pour les locataires, ainsi protégés sur un marché locatif devenu trop déséquilibré.
Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). Si nos concitoyens et concitoyennes en doutaient, ils et elles en ont ici la confirmation. Ciottistes et lepénistes mènent un même combat contre l’intérêt des locataires, contre l’intérêt des plus défavorisés. (Applaudissements sur les bancs du groupe LFI-NFP.)
M. le président (DEM). La parole est à M. Philippe Lottiaux.
M. Philippe Lottiaux (RN). Quel est le problème ? Il y a parfois cinquante demandeurs pour cinq offres. Avec votre encadrement des loyers, demain, il y aura toujours cinquante demandeurs et cinq offres, voire quatre. Donc, il y aura toujours quarante-cinq personnes qui se retrouveront le bec dans l’eau !Vous vous dites sensibles à la cause des classes populaires et des classes moyennes qui n’arrivent pas à se loger, mais que fait-on de ces quarante-cinq personnes ? Nous devons donc consacrer notre énergie en premier lieu à une augmentation de l’offre,…
M. Philippe Lottiaux (RN). …non à des signaux potentiellement négatifs pour les propriétaires, ce qui serait totalement contre-productif. Nous voterons donc évidemment pour cet amendement. (Applaudissements sur les bancs du groupe RN.)
M. le président (DEM). Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 164 Nombre de suffrages exprimés 164 Majorité absolue 83 Pour l’adoption 33 Contre 131
(L’amendement no 44 n’est pas adopté.)
M. le président (DEM). Je suis saisi de demandes de scrutin public sur l’amendement no 22, par le groupe Ensemble pour la République, ainsi que sur les amendements nos 18 et 8, par le groupe Rassemblement national. Les scrutins sont annoncés dans l’enceinte de l’Assemblée nationale.La parole est à M. le rapporteur, pour soutenir l’amendement no 16.
M. Inaki Echaniz (SOC). Il vise à s’assurer que, lorsqu’un établissement public de coopération intercommunal (EPCI), par exemple une métropole, souhaite mettre en place l’encadrement des loyers dans une commune, il recueille l’avis conforme de la commune en question.
M. Vincent Jeanbrun. Pour le coup, ce n’est pas un petit amendement. Selon moi, une décision d’encadrement des loyers doit être prise à l’échelon de la commune plutôt que de l’EPCI, qui peut être composé de communes aux majorités politiques très diverses. Il ne me paraît pas raisonnable de permettre à un EPCI d’imposer une telle décision à une commune qui ne le souhaiterait pas. Nous en avons discuté avec M. le rapporteur, et je le remercie d’avoir été à l’écoute de cette crainte.Priorité doit toujours être donnée à l’avis de la commune. Il est de bon aloi de recueillir l’avis conforme de la commune concernée. Je suis donc favorable à cet amendement de M. le rapporteur.
(L’amendement no 16 est adopté.)
M. le président (DEM). La parole est à Mme Annaïg Le Meur, pour soutenir l’amendement no 22.
Mme Annaïg Le Meur (EPR). Il vise à exclure les logements conventionnés, de type Pinel ou Denormandie, du champ du calcul du loyer médian dans une zone donnée. En effet, tous ces loyers sont déjà soumis à une convention et donc déjà encadrés. Leur inclusion conduit à abaisser le loyer de référence, sans lien avec le marché libre. Nous souhaitons que le calcul reflète réellement le marché libre.
M. Inaki Echaniz (SOC). Je comprends votre intention, chère collègue. C’est le seul point de divergence que nous avons eu en rédigeant le rapport que nous avons remis à cette assemblée.Je suis défavorable à l’amendement parce que le calcul du loyer de référence intègre aussi les loyers illégaux – ceux qui dépassent l’encadrement – ainsi que les compléments de loyers, ce qui fausse le calcul dans le sens contraire, à la hausse. Tant qu’on ne sera pas capables de contrôler les loyers illégaux et de les sortir du calcul, les modalités de ce dernier doivent rester inchangées. Avis défavorable.
M. Vincent Jeanbrun. Madame la députée, une fois de plus je salue à la fois le travail qui a été le vôtre avec la mission flash et votre parfaite maîtrise du sujet. Cela étant, votre proposition, par ailleurs pertinente, nécessiterait d’être éclairée par les résultats de l’étude. Ce sera donc une demande de retrait ou, à défaut et à regret, un avis défavorable.
M. François Jolivet (HOR). Le groupe Horizons & indépendants soutient l’amendement d’Annaïg Le Meur.Les seuls logements à loyer encadré sont les logements HLM et les logements Pinel, l’accès à ces logements étant soumis, en contrepartie, à un plafond de ressources. Je trouve donc un peu fort de café, si vous me permettez l’expression, que ces loyers soient des références dans le calcul du loyer des logements privés. C’est antiéconomique et injuste.
M. le président (DEM). Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 162 Nombre de suffrages exprimés 160 Majorité absolue 81 Pour l’adoption 55 Contre 105
(L’amendement no 22 n’est pas adopté.)
M. le président (DEM). La parole est à M. Philippe Lottiaux, pour soutenir l’amendement no 18.
M. Philippe Lottiaux (RN). On l’a évoqué à plusieurs reprises, nous souhaitons conserver le calendrier initial de l’expérimentation. M. le ministre l’a rappelé, nous attendons un rapport, qui sera utile pour éclairer objectivement les parlementaires. Le but de cet amendement est donc d’éviter toute précipitation.
M. Inaki Echaniz (SOC). Vous n’êtes pas sans savoir que c’est une première lecture, et que, d’ici à la lecture définitive, nous aurons eu le rapport du gouvernement.Votre amendement est donc satisfait. Mon avis est d’autant plus défavorable que nous prévoyons un autre rapport après cinq ans de pérennisation.
M. le président (DEM). Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 163 Nombre de suffrages exprimés 160 Majorité absolue 81 Pour l’adoption 30 Contre 130
(L’amendement no 18 n’est pas adopté.)
M. le président (DEM). L’amendement no 8 de M. Frédéric Falcon est défendu.Quel est l’avis de la commission ?
M. le président (DEM). Voici le résultat du scrutin : Nombre de votants 160 Nombre de suffrages exprimés 160 Majorité absolue 81 Pour l’adoption 32 Contre 128
(L’amendement no 8 n’est pas adopté.)
M. le président (DEM). Je suis saisi de deux amendements identiques, nos 21 et 29. La parole est à Mme Sandrine Nosbé, pour soutenir l’amendement no 21.
Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). Dans cette proposition de loi, on envisage de réduire à un an après la fin du bail le délai dont disposent les locataires pour contester un dépassement de loyer. Cette mesure constituerait un recul dans la protection des droits des locataires, car le délai, actuellement de trois ans, répond à une réalité documentée. Dans les faits, de nombreux locataires ne sont pas informés de leurs droits au moment où ils signent le bail, et ne découvrent le dispositif d’encadrement des loyers que tardivement, au fil de leurs échanges avec d’autres locataires ou avec des associations.À Paris, où existe depuis 2023 une procédure de signalement des loyers qui ne respectent pas l’encadrement, près de 4 000 signalements ont été enregistrés au premier semestre 2025. Cela a permis aux locataires de récupérer en moyenne 3 300 euros de loyer trop perçu, au terme d’une procédure, je le précise, gratuite.À Lyon, grâce à l’accompagnement de l’association Bail – Brigade associative inter-locataires –, environ 200 000 euros ont été remboursés aux locataires depuis juin 2023, pour une moyenne de 2 500 euros par locataire.Ces exemples montrent l’importance de l’enjeu financier pour les locataires concernés, d’autant que nombre de remboursements portent sur des loyers payés pendant plusieurs années, avant que les locataires ne prennent conscience du dépassement. Ainsi, la réduction du délai à un an après la fin du bail pourrait priver les locataires de la possibilité de récupérer la part de loyer trop payée.
M. le président (DEM). La parole est à Mme Cyrielle Chatelain, pour soutenir l’amendement no 29.
Mme Cyrielle Chatelain (ECOS). Nous proposons également de revenir sur la réduction du délai de prescription. Il nous semble que le délai d’un an est insuffisant si l’objectif est d’apporter une sécurité aux locataires en leur permettant de faire reconnaître leurs droits.
M. le président (DEM). Quel est l’avis de la commission sur ces deux amendements identiques ?
M. Inaki Echaniz (SOC). C’est une mesure d’équilibre. Nous examinerons tout à l’heure d’autres mesures qui apportent de la sécurité aux locataires. Il est assez logique que le locataire bénéficie d’une année après avoir quitté le logement pour contester le montant du loyer. En revanche, le délai actuel de trois ans paraît long. D’ailleurs, les chiffres montrent que l’écrasante majorité des locataires qui déposent un recours pour dépassement de loyer le font alors qu’ils occupent encore le logement ou moins d’un an après leur départ. Les droits des locataires seront donc respectés. Avis défavorable.
M. Guillaume Kasbarian (EPR). …parce que non seulement vous étendez l’encadrement des loyers, mais en plus vous imposez des contraintes supplémentaires en prévoyant qu’un locataire peut déposer un recours pour contester le montant du loyer dans un délai de trois ans après avoir quitté le logement.