Amendement n° II-458 Sans sort

I. – L’article 212  bis du code général des impôts est complété par un VI ainsi rédigé : « VI. – Le même I ne s’applique pas aux charges financières supportées par les personnes morales ayant pour objet une ou plusieurs des activités suivantes : l’acquisition, la construction, la gestion, la vente de logements destinés à la location à usage de résidence principale au titre de l’acquisition, la construction, la reconstruction, l’agrandissement, l’amélioration, la réparation, l’entretien de ces logements. « Pour bénéficier des dispositions du précédent alinéa les logements doivent, quel que soit le lieu de leur situation géographique : « 1° être destinés à être loués à des personnes physiques dont les ressources à la date de la conclusion du bail ne dépassent pas le plafond maximum, déterminé en fonction de la composition du foyer du locataire, fixé par le décret prévu au premier alinéa du III de l’article 199  novovicies  du présent code ; « 2° donner lieu au paiement d’un loyer mensuel ne dépassant pas le plafond maximum fixé par le décret visé au premier alinéa du III de l’article 199  novovicies du même code. ». II. – Le I s’applique aux exercices ouverts à compter du 1 er  janvier 2014. III. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

La loi de finances pour 2013 a institué un régime général de limitation de la déductibilité fiscale des charges financières à hauteur de 85 % de leur montant net, pour les exercices clos en 2012 et en 2013.  L’article 212 bis du code général des impôts limite ainsi la déduction des charges financières nettes dont le montant atteint au moins trois millions d’euros à hauteur de 75 % de leur montant total, à compter du 1 er janvier 2014. A ce jour, seuls les délégataires, les concessionnaires et les partenaires privés ne sont pas concernés par le dispositif dès lors que les contrats visés au 1° à 5° du V de l’article 212 bis ont été signés à la date de promulgation de la loi n° 2012‑1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013. Ce dispositif est particulièrement pénalisant pour les sociétés intervenant dans le secteur du logement social et/ou du logement intermédiaire tel que défini à l’article 55 du présent projet loi de finance et, plus généralement, dans le secteur des logements à loyers abordables. En effet, il conduit à majorer les coûts supportés au titre des opérations d’acquisition et/ou de construction de logements à loyers abordables, ainsi que ceux supportés au titre de leur entretien et de leur rénovation. Le dispositif de limitation générale de déduction des intérêts d’emprunt est de nature à constituer un frein aux opérations immobilières nécessitant un recours à l’emprunt pour des montants importants. Le présent amendement vise donc à déplafonner le montant des charges financières déductibles supportées par les sociétés intervenant dans le secteur du logement à loyer abordable, en vue de ne pas renchérir le coût de l’acquisition, de la construction, de l’amélioration et de l’entretien de ces logements.  Les sociétés d’économie mixte immobilières sont dans le champ de la mesure et sont pour certaines d’entre elles très lourdement impactées.  Une mesure qui pèse injustement sur les sociétés au regard de leur activité d’intérêt général :  Les Sem immobilières oeuvrent pour l’essentiel pour répondre aux besoins en logements sociaux et à prix abordables en zones tendues : Ile-de-France, Paca, Rhône-Alpes. Leurs activités conjuguent la réalisation et la gestion de logements conventionnés avec la mise à disposition de logements à prix abordables non conventionnés. Ainsi, par exemple, à Lyon, la Sem met sur le marché des logements intermédiaires à un niveau de loyer moyen de 7,70 €/m²/mois alors que le prix moyen sur le marché est de 12 € m²/mois. Cette mission contribue d’une part à une modération des loyers du secteur privé et d’autre part à offrir un parcours résidentiel aux occupants du logement social permettant la libération de certains de ces logements.  Les exigences de l’activité immobilière locative induisent des investissements importants qui génèrent de la dette, le dynamisme du secteur dépendant de cette capacité des acteurs à emprunter, les Sem immobilières sont donc particulièrement impactées par cette activité alors que le Gouvernement encourage le retour des institutionnels sur le marché locatif résidentiel.  Une mesure qui est sans effet sur l’objectif d’investissement des fonds propres, dans la mesure où les Sem immobilières, outils des collectivités locales, entièrement mobilisées sur l’enjeu national du logement abordable réinvestissent la totalité de leurs fonds propres dans de nouvelles opérations.  La mesure impacte très directement l’autofinancement des Sem immobilières :  En effet, au regard d’une Sem de plus de 7000 logements, la mesure emporte une charge prévisionnelle supplémentaire de 1M€ par an sur les dix prochaines années, ce qui handicape sa capacité de réalisation de logements sociaux et intermédiaires à environ 400 logements en moins sur la période (sur la base de 25 K€ de fonds propres par logement créé).  Cette mesure venant donc pénaliser la capacité à produire plus de logements à prix abordables et compte tenu des objectifs partagés du Gouvernement de production en hausse, il convient d’exclure l’activité immobilière d’intérêt général des Sem immobilières de la limitation de la déductibilité des charges d’intérêts d’emprunts.