Amendement n° 96 Sans sort

Sur le territoire de l’Île‑de‑France, hors agglomération parisienne, le zonage locatif social est unifié et défini en zone 1. Cette disposition est effectuée à titre expérimental pour une période de trois ans à l’issue de laquelle un rapport, sur les effets de ce dispositif, est remis au Parlement.

Le projet de loi de mobilisation du foncier public a pour objectif d’augmenter la production de logements sociaux, pour répondre à la demande croissante qui en est faite, en modifiant les dispositions issues de la loi SRU du 13 décembre 2000. Ainsi, il relève la part des logements sociaux pour les communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Ile de France) situées dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants comprenant une commune de plus de 15 000 habitants de 20 % à 25 % d’ici 2025. Par ailleurs, obligation est faite également aux communes de plus de 3 500 habitants, dont le nombre d’habitants croît, de disposer de 20 % de logements sociaux. Toute commune qui ne respecterait pas ces critères devra s’acquitter d’une amende, quintuplée dans ce texte par rapport à celle prévue dans la loi SRU. Toutefois ne pas respecter ces objectifs ne relève pas toujours, contrairement à ce que peut en dire le Gouvernement, d’une mauvaise volonté des élus mais bien d’une impossibilité des construire ces logements, notamment en raison de la disponibilité foncière, de leur coût mais très souvent aussi de l’impossibilité d’équilibrer les opérations compte tenu des loyers plafonds imposés. Les zonages fixant les loyers plafonds deviennent souvent des facteurs bloquant certaines opérations. Ainsi en Ile de France, différents zonages coexistent : la zone 1, la zone 1 bis, la zone 2 La zone 1 réunit l’agglomération de Paris et les communes des Hauts de seine, de Seine Saint Denis et du Val de Marne, ainsi que les zones d’urbanisation et les villes nouvelles d’Ile de France. La zone 1 bis, à laquelle s’applique des plafonds de loyers supérieurs à la zone 1, a été créée pour tenir compte du niveau de tension supérieur de Paris et de ses communes limitrophes. La zone 2 comprend les autres communes de l’Ile de France, les agglomérations et les communautés urbaines de plus de 100 000 habitants, les zones d’urbanisation et les villes nouvelles hors Ile de France, le « genevois » français à la frontière suisse, les îles non rattachées au continent et des cantons du département de l’Oise. La zone 3 correspond au reste du territoire métropolitain. Ce zonage – zones chiffres - conditionne le montant des loyers applicable par les organismes bailleurs de logements sociaux, les plafonds de ressources des ménages susceptibles de se voir attribuer un logement social, et le montant de l’APL en fonction du revenu des locataires. Il s’applique seulement aux barèmes des aides personnelles au logement, les aides étant moins élevées dans les zones 2 et 3, ainsi qu’aux plafonds de ressources et de loyer des logements sociaux ouverts aux ménages dont les revenus sont les plus modestes, financés par le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) ou le prêt locatif à usage social (PLUS). Les plafonds des logements financés par un prêt locatif social (PLS)ne ressortent pas du zonage HLM, mais du zonage A, B, C, ce qui ne favorise pas la cohérence du dispositif.( source : rapport de la Cour des Comptes) Or, jusqu’à présent il est fait l’hypothèse que l’analyse du marché du logement permet de repérer les zones tendues caractérisées par un niveau élevé des loyers de l’offre locative privée et du prix des transactions immobilières. C’est dans ces zones qu’il conviendrait en conséquence de soutenir la construction, notamment celle de logements sociaux, afin de faire baisser le niveau des loyers par une offre plus abondante et de permettre aux foyers aux revenus modestes de se loger. Ainsi, l’hypothèse revient à considérer que des prix élevés sur le marché locatif privé indiqueraient au même endroit un besoin en construction de logements locatifs sociaux . (source rapport de la Cour des Comptes) Toutefois, aujourd’hui, une zone devrait être considérée comme tendue lorsqu’un pourcentage significatif de la population, hors HLM, n’a plus un net suffisant à vivre après paiement du logement (loyer + charges). Ces ménages ne sont resolvabilisés que s’ils bénéficient d’un logement social. Cette tension va se généraliser en frange de la grande couronne francilienne avec l’arrivée du Pass Navigo unique. La majeure partie de la grande couronne francilienne est classée en zone 2, alors qu’elle peut être considérée en situation tendue au regard des critères proposés plus hauts et que les coûts et contraintes de construction sont identiques à la partie classée en zone 1. Dans ces zones 2, la réalisation de logements locatifs sociaux n’est alors possible qu’avec une injection exceptionnelle de fonds propres du bailleur ou des subventions toutes aussi exceptionnelles des collectivités ! Par ailleurs, il est observé, dans les secteurs de changement de zone, des effets de frontière ou des effets de seuil, qui, à quelques kilomètres, rendent ou non possible la réalisation de logements sociaux. Deux communes situées dans la même communauté de communes soumises aux mêmes obligations ne seront pas soumises aux mêmes contraintes ou mêmes facilités. Dès lors, l’analyse de la tension devrait se faire sur un territoire, un bassin de vie et non plus simplement sur une commune et le zonage commun à un même EPCI L’utilité de la refonte du zonage permettrait de mettre les plafonds de loyers plus en adéquation avec l’évolution démographique et sociale que connait l’habitat et il convient à minima d’avoir la même zone dans un même bassin d’habitat. Il s’agit là d’une urgence. Et le rapport annuel 2012 de la Cour des Comptes « le logement social : les priorités géographiques » le souligne bien : «  En 2009, selon le ministère chargé du logement, 75 % des logements sociaux étaient construits là où n’existaient pas de besoins manifestes, et seuls 25 % l’étaient dans les zones les plus tendues. Le ministère annonçait en conséquence un fort recentrage des priorités, déjà évoqué depuis 2006 mais jusqu’alors guère suivi d’effets. Cette politique de recentrage a été conduite, de façon paradoxale, par référence, non au zonage conçu spécifiquement pour les logements sociaux, mais à une cartographie du territoire dessinée pour les aides à l’investissement locatif privé. Au demeurant, ni l’un ni l’autre de ces deux zonages ne permettent de mesurer finement les besoins en logements sociaux sur les territoires et leur coexistence mal articulée induit, de surcroît, des effets négatifs pour la construction de ces logements.  » Unifié le zonage de la région Ile de France permettrait de construire plus de logements sociaux et d’offrir aux familles l’opportunité de bénéficier d’un logement au loyer adapté, bien équipé, respectueux des normes d’économie d’énergie, qui ne grèverait pas le budget quotidien pour le reste à vivre. Tel est l’objet de cet amendement : unifier à titre expérimental le zonage sur l’ensemble de l’Ile de France, à l’exception de la zone 1 bis actuelle et mettre en place un dispositif d’évaluation avant consolidation de ce zonage unique.